Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Được quy định tại Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và được sửa đổi bởi Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP cụ thể như sau:

Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở 

Trong trường hợp khu vực đã thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng thì việc lựa chọn chủ đầu tư sẽ thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất dựa theo quy định của Pháp luật về đất đai và Pháp luật về đấu giá.

Đối với trường hợp khu đất đấu giá thuộc khu vực đã được quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá phải có điều kiện làm chủ đầu tư dự án được quy định tại Điều 21 Luật nhà ở và Khoản 2 Điều 119 Luật đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản; tổ chức trúng đấu giá phải lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án theo quy định tại Điều 12, 13, 15, 16, 17 của Nghị định này.

Khu vực chưa được thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng, lựa chọn đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật nhà ở đăng ký tham gia chủ đầu tư, trong trường hợp chỉ có một chủ đầu tư đủ điều kiện được quy định tại Điều 21 của Nhà ở đăng ký tham gia thì nhà đầu tư đó sẽ là chủ đầu tư. Sở Xây dựng sẽ chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cuộc đấu thầu. Thời gian và địa điểm sẽ được thực hiện theo quy định của Pháp luật

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch

Đối với trường hợp này, việc xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt và có đủ điều kiện làm chủ đầu tư được quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Thời gian lựa chọn chủ đầu tư nằm tại Khoản này là 30 ngày, được tính từ ngày Sở Xây dựng nhận văn bản đăng ký làm chủ đầu tư.

Trường hợp dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ

Đối với trường hợp dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ được quy định tại Khoản 4 Điều 9 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dựa theo quy định tại Điều 10 và Điều 11 của Nghị định này khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư; nếu dự án thuộc diện được quy định tại Khoản 5 Điều 9 của Nghị định 99/2015-NĐ-CP thì Sở Xây dựng phải báo cáo đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi lựa chọn chủ đầu tư.

Dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ

Hồ sơ pháp lý đăng ký làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Được quy định tại Điều 7 Thông tư 19/2016-TT-BXD, cụ thể như sau:

Văn bản đăng ký trở thành chủ đầu tư dự án của nhà đầu tư, bao gồm: tên, địa chỉ nhà đầu tư, các đề xuất của nhà đầu tư, dự kiến tiến độ thực hiện dự án;

Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm xuất trình bản chính đề đối chiếu nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư kèm theo giấy tờ chứng minh có đủ số vốn được phép hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư được áp dụng theo quy định tại Điểm D Khoản 2 Điều 12 của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.

Trường hợp nằm trong diện chỉ định chủ đầu tư theo quy định Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì ngoài chứng từ được quy định như trên, chủ đầu tư cần có thêm giấy chứng minh quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng thương mại nhà ở

Đối với trường hợp được quy định tại Điểm A Khoản 1 Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP cụ thể như sau:

• Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất cần được thực hiện theo quy định của Pháp luật về đấu giá, Pháp luật đất đai;

• Trường hợp cơ quan phê duyệt kết quả đấu giá là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trong văn bản phê duyệt kết quả phải bao gồm cả nội dung công nhận nhà đầu tư trúng đấu giá làm chủ đầu tư dự án, văn bản này được gửi 01 bản cho Sở Xây dựng để theo dõi và tổng hợp;

• Trường hợp cơ quan phê duyệt kết quả đấu giá không phải là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cơ quan phê duyệt kết quả phải gửi văn bản đề nghị kèm kết quả đấu giá cùng với hồ sơ pháp lý của nhà đầu tư trúng giá đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để công nhận chủ đầu tư dự án. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận văn bản đề nghị của cơ quan phê duyệt kết quả, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành văn bản công nhận nhà đầu tư trúng đấu giá làm chủ đầu tư dự án và văn bản này được gửi 01 bản cho Sở Xây dựng để theo dõi và tổng hợp.

Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư này, Sở Xây dựng chủ trì tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định của Pháp luật về đấu thầu và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định công nhận chủ đầu tư dự án theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 06, được ban hành kèm theo Thông tư này.

• Xem thêm: Quy trình các bước triển khai dự án đầu tư xây dựng công trình

Trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện để trở thành chủ đầu tư được quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP được thực hiện theo trình tự như sau:

• Nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại Điều 7 của Thông tư 19/2016/TT-BXD tại Sở Xây dựng tại nơi có dự án;

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng tổ chức cuộc họp Tổ chuyên gia để xem xét và đánh giá năng lực của nhà đầu tư, nếu nhà đầu tư đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì Sở Xây dựng có văn bản kèm theo biên bản họp Tổ chuyên gia và hồ sơ pháp lý của nhà đầu tư gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án theo mẫu hướng dẫn ở phụ lúc số 06 được ban hành kèm Thông tư này. Nếu nhà đầu tư không đủ điều kiện, thì Sở Xây dựng sẽ có văn bản thông báo nhà đầu tư biết rõ lý do.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Tổ chuyên gia để xem xét, đánh giá hồ sơ năng lực của nhà đầu tư với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức quy định tại Khoản 3 Điều này. Tổ chuyên gia bao gồm đại diện của các Sở như: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Quy hoạch – Kiến trúc (đối với các thành phố trực thuộc Trung ương có Sở Quy hoạch – Kiến trúc) do Sở Xây dựng làm thường trực.

Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư

Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

Được thực hiện thông qua các hình thức được quy định tại các Khoản 2, 3, 4 Điều 69 của Luật Nhà ở, trong trường hợp không đúng với quy định tại Điều 68, 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được Pháp luật công nhận,  chủ đầu tư bị xử phạt theo quy định và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại cần tuân thủ theo các quy định sau:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở, thì cần đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. 

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này được phân chia lợi nhuận dựa trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng, chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc với các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho các bên huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án.

Đối với trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê nhà ở được quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật nhà ở, cần tuân thủ theo các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải gửi văn bản đến Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản; trong trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê, mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất với bên mua, bên thuê mua nhà và bên nhận thế chấp về việc đây không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư cần ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Trong 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ đề nghị, Sở Xây dựng phải tiến hành kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và gửi chủ đầu tư. Nếu giấy tờ không hợp lệ, phải có văn bản nêu rõ lý do. Trong trường hợp chủ đầu tư gửi hồ sơ nhưng đã quá thời hạn quy định, mà Sở Xây dựng cho có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải đảm bảo chịu trách nhiệm. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo khi nhận được hồ sơ đề nghị của đầu tư.

Khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không thế chấp thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này.

Trường hợp vay vốn của các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động vốn thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.

Việc huy động vốn đề đầu tư xây dựng phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đầu hợp tác kinh doanh, chủ đầu tư chỉ được phép ký kết các hợp đồng sau khi có đủ điều kiện dưới đây:

• Có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được phê duyệt theo quy định của Pháp luật

• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt

• Có biên bản bàn giao mốc giới của dự án

• Có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định trên gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện.

Trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận hồ sơ của chủ đầu tư. Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ nếu hồ sơ có đủ điều kiện thì Sở phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện huy động vốn gửi chủ đầu tư, nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này. Ngoài ra, Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị.

Tổ chức, cá nhân huy động vốn được quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, cần phải sử dụng nguồn vốn đã huy động theo đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó. Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng dựa theo quy định của pháp luật. Nếu chủ đầu tư sử dụng sai mục đích hoặc chiếm dụng nguồn vốn huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định và phải bồi thường, xử phạt vi phạm hành chính dựa theo quy định pháp luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Tổng kết 

Trên đây là nội dung mà Datvangvietnam biên soạn, thông tin trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy khách hàng cần tham khảo ý kiến luật sư trước khi áp dụng vào thực tế.

Ngoài ra, tại chuyên mục Thông tin quy hoạch của Đất vàng cũng thường xuyên cập nhật những thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác nhất. Truy cập website để cập nhật thông tin mới nhất về quy hoạch chung và tin tức nóng hổi từ thị trường bất động sản toàn quốc. 

Đất vàng Việt Nam

Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch – Dự án – Giá đất
Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng
Hotline: 0961.85.0990     
Email: info@datvangvietnam.net