Hiện nay, với các bất động sản có giá trị lớn thì để đảm bảo an toàn người mua thường đề nghị đặt cọc bên phòng công chứng. Nếu đã ra phòng công chứng ký rồi thì còn bẫy gì ở đây nữa? Trong trường hợp “xuôi chèo mát mái” sau thời gian đặt cọc hai bên tiếp tục việc mua bán thì quá tốt. Tuy nhiên, vì nhiều nguyên nhân dẫn đến không thể tiếp tục tiến hành việc mua bán thì lúc này toàn bộ bất lợi đều thuộc về người bán, còn người mua thì nắm hết đằng cán. Do đó, mời bạn xem bài viết sau để hạn chế rủi ro cho người bán khi đặt cọc công chứng và hướng giải quyết thực tế
Những ưu điểm cũng như rủi ro cho hai bên khi đặt cọc công chứng
Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không? Thực tế thì hầu hết đều dùng hợp đồng viết tay và có sự làm chứng của môi giới, công ty bất động sản hoặc người quen làm chứng cũng được. Tuy nhiên, có vài trường hợp người mua nhà lần đầu nên chưa yên tâm cọc tay, giá trị bất động sản cao… nên 2 bên đề nghị cọc hợp đồng công chứng cho an toàn. Bên dưới là những điểm lợi và hại của việc công chứng hợp đồng đặt cọc:
Đối với bên mua:
- Kiểm tra được pháp lý bất động sản trước khi giao dịch
- Nếu bên bán nhận cọc giấy tay nhiều người cùng một lúc thì hợp đồng cọc công chứng có lợi hơn
- Bên bán khó để đổi ý không bán hay bẻ cọc
- Được bảo vệ quyền lợi tối đa
Đối với bên bán:
- Chứng minh được tính minh bạch của nhà đất trong giao dịch chuyển nhượng
- Rủi ro: Nếu bên mua bỏ cọc và đi mất, không quay lại thanh lý hợp đồng đặt cọc công chứng thì tài sản đó coi như “treo” không thể giao dịch được. Bên bán muốn trở về “tài sản sạch” thì hết hạn của hợp đồng đặt cọc công chứng, thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng phải mời thừa phát lại lập vi bằng và sau đó nộp hồ sơ kiện “ra tòa” khá mất thời gian.
Bẫy hợp đồng đặt cọc công chứng là thế nào?
Trong Hợp đồng công chứng có 1 câu “nếu đến hạn ghi trong hợp đồng cọc, nếu hai bên không tiến hành việc mua bán thì đồng công chứng được tự thanh lý và hết hiệu lực.” chính vì câu đó nên bên bán yên tâm ra ký và nghĩ rằng khi bên mua không mua nữa thì mặc định là sẽ bị mất cọc và mình hoàn toàn có quyền tiếp tục bán bất động sản đó cho người khác.
Tuy nhiên, đời không như là mơ. Thực tế thì khi hết hạn hợp đồng cọc thì để nhà đất đó được tiếp tục giao dịch, bên bán nhà phải năn nỉ người mua cùng ra phòng công chứng, ký hủy cái HĐ đặt cọc công chứng đó, trường hợp bên mua không đồng ý ký hủy thì hồ sơ vẫn bị treo trên hệ thống và bên bán không thể bán sang tên cho người thứ ba được.
Mọi người nên hiểu rằng. Khi đã ký hợp đồng công chứng đặt cọc thì hợp đồng đó đã treo trên hệ thống chung. Nếu không có Phòng Công Chứng hủy đi thì hợp đồng đó sẽ được treo mãi mãi. Cho nên đừng có nghĩ ghi vô câu sau thời gian bao lâu sẽ hết hiệu lực. Quan trọng nhất là Phòng Công Chứng có hợp tác để hủy hay không. Hay lúc đó họ vẫn theo đúng nguyên tắc cứng nhắc là cần bên mua ra ký và thu hồi lại bản hợp đồng đặt cọc công chứng trước đó thì mới ra hủy. Còn mình có thích viết cái gì trong hợp đồng thì cũng vậy thôi.
Tại sao bên mua không ra ký hủy hợp đồng đặt cọc công chứng?
- Bên mua lướt cọc mà lướt không được không có tiền để công chứng sẽ chơi trò câu giờ. Ép khách bán cho xin lại tiền cọc mới chịu ra ký hủy công chứng hợp đồng đặt cọc nhà.
- Bên bán không biết phải hủy hợp đồng công chứng cọc mới được bán cho người khác. Cứ nghĩ bên mua không mua nữa và đã quá hạn đặt cọc theo hợp đồng, thì mình cứ việc bán cho người khác, thế là đi nhận đặt cọc viết tay với bên thứ ba ( cũng có thể là người của bên mua cắm vào ). Và lúc này bên Bán rơi vào thế bí phải chấp nhận theo yêu cầu của bên mua.
Khi thị trường bất động sản nóng sốt, giá tăng hàng ngày thì mọi việc diễn ra thuận lợi. Nếu thị trường hạ nhiệt thì đặt cọc công chứng sẽ là cái bẫy được dùng để thao túng người bán. Còn nếu bên bán muốn đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc công chứng này thì chỉ có 1 nước duy nhất là khởi kiện ra toà. Mà đã ra toà thì cứ xác định trung bình 2 năm đến 10 năm mới xử xong nha.
Bài viết về pháp luật nhà đất nên xem
- Vi bằng là gì? Có nên mua nhà công chứng vi bằng không?
- Tại sao hợp đồng cọc cần ghi rõ tên văn phòng công chứng?
- Đất bị chồng ranh và cách xử lý thực tế
- Hợp đồng đặt cọc nhà đất có bị vô hiệu khi đang thế chấp tại ngân hàng?
- Mua đất sổ sẵn công chứng ngay trong khu công nghiệp Nam Hà Bình Thuận
Bên bán có bắt buộc phải hủy hợp đồng cọc công chứng?
Đầu tiên, chúng ta cần biết lý do tại sao dù đã giao kết thời hạn giao dịch nhưng khi bên mua không thực hiện thì HĐ cọc vẫn không thể tự hủy, hay công chứng viên không hỗ trợ bên bán đơn phương hủy.
- Vì sao cần phải hủy HĐ cọc công chứng? Khi Anh/chị đã ký kết hợp đồng cọc và công chứng thì HĐ đó sẽ được treo trên hệ thống của văn phòng công chứng. Nếu không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hoặc hủy hợp đồng cọc thì nó sẽ treo mãi trên hệ thống khiến cho BĐS của anh/chị không thể giao dịch với người khác được nữa.
- Làm sao để hủy Hợp đồng cọc công chứng? Pháp luật hiện hành không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nếu đã công chứng hợp đồng này thì khi huỷ hợp đồng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu. Hai bên thực hiện thủ tục pháp lý theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014. Theo điều 422 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng. Thì bên bán có quyền xác định HĐ cọc đã chấm dứt và yêu cầu hủy HĐ cọc nếu bên mua không thực hiện đúng thời hạn ký kết chuyển nhượng. Tuy nhiên, công chứng viên còn phải tuân thủ quy định tại Điều 51 Luật Công chứng năm 2014: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”. Để yêu cầu các bên trong HĐ phải tiến hành thủ tục hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.
- Thêm nữa, công chứng viên hiện tại không có chức năng, nhiệm vụ hủy đơn phương HĐ của khách hàng mà cần phải có yêu cầu của hai bên hoặc phán quyết của Tòa Án. Và công chứng viên cũng hoàn toàn không thể xác thực được việc có phát sinh giao dịch nào khác của hai bên ngoài hợp đồng cọc hay không. Điều này dẫn đến hệ quả người BÁN hoàn toàn có thể tìm cách gài người MUA để lừa cọc và đơn phương hủy hợp đồng cọc.
- Câu chuyện lừa đảo trong mua bán nhà đất không phải là mới, thế nên để an toàn thì đa số công chứng viên sẽ luôn yêu cầu cả bên BÁN và MUA đến ký vào thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc công chứng là vì thế. Khi mà Luật Dân Sự và Luật Công Chứng chưa có được sự thống nhất trong vấn đề này.
- Nếu người BÁN cứ chủ quan và ỷ y chỉ dựa vào những ràng buộc thời hạn và phạt cọc trong hợp đồng cọc công chứng, mà không làm thủ tục hủy HĐ cọc thì rất có thể sẽ rơi vào cuộc chiến pháp lý kéo dài vài năm, nếu bên MUA không thiện chí. Nghe rất buồn cười, nhưng đó là sự thực.
Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc? và cách hạn chế rủi ro
- Cách đơn giản nhất là không cần công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà. Không công chứng thì sau này không cần phải hủy. Tuy nhiên, điều này nó cũng sẽ đi kèm theo các rủi ro khác trong giao dịch bất động sản như là: sổ giả, chủ nhà giả, bên bán nhận cọc nhiều người… Nói chung, mình khuyên mọi người vẫn nên cọc công chứng để đem lại sự yên tâm cho đôi bên.
- Hoặc có thể hạn chế phần nào rủi ro cho người bán bằng cách yêu cầu bên mua phải đặt cọc nhiều, khoảng tầm 30 – 50% giá trị của bất động sản. Như vậy, trường hợp giao dịch không thực hiện được, cần phải mất thời gian ra tòa để xử lý hợp đồng cọc này thì bên bán cũng không quá thiệt thòi.
- Hiện tại hệ thống công chứng tại 1 số ít tỉnh vẫn chưa có liên thông nên dẫn đến có ký công chứng ở văn phòng này mà không hủy vẫn mang ra phòng công chứng khác được.
- Nếu gặp trường hợp bên MUA không đến văn VPCC làm thủ tục chuyển nhượng như cam kết. Thì người BÁN yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc và ký tên, hoặc liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm bằng chứng. Sau đó, khởi kiện ra Tòa để yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng cọc. Tất nhiên, cách này cũng mất thời gian nhưng chắc chắn nhanh hơn thời gian kiện tụng sau này rất rất nhiều.
- Về phía người MUA, nếu đến hạn ký chuyển nhượng mà bên BÁN vì lý do nào đó yêu cầu thay đổi địa điểm hay thời gian ký. Thì ngay lập tức yêu cầu bên BÁN cùng mình đến văn phòng công chứng để sửa đổi hợp đồng cọc theo thỏa thuận. Nếu đúng hạn mà bên BÁN không có mặt thì yêu cầu công chứng viên lập biên bản ký vào hoặc cũng liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng. Tuyệt đối không thỏa thuận qua điện thoại hay Zalo là xong một khi đã cọc công chứng thì mọi việc phải giấy trắng mực đen rõ ràng.
- Có một điều mà anh/chị đi mua nhà đất ít để ý, đó là ngoài những thỏa thuận về pháp lý của bất động sản thì khi làm hợp đồng cọc nhớ phải giao kết rõ thời gian và địa điểm công chứng, sang tên (tên, địa chỉ của văn phòng công chứng) để tránh việc người bán gài kèo để hủy hợp đồng cọc.
Hiện tại, khi mà Luật Dân Sự và Luật Công Chứng vẫn chưa có sự thống nhất điều chỉnh hay quy định cụ thể về trường hợp này. Thì tốt nhất anh/chị hãy nắm những vấn đề cơ bản như trên để có phương thức giao dịch cho phù hợp. Chúc mọi người thành công!
Nguồn: FB Trần Sơn + Tuấn Minh Nguyễn
Xem thêm bài viết liên quan:
https://giaphucland.com
