Quy trình lập dự án quy hoạch tổng thể

I. Quy trình lập dự án quy hoạch tổng thể

Dự án quy hoạch bất động sản đòi hỏi phải có một quy trình cụ thể, chính xác để đảm bảo được việc quy hoạch diễn ra suôn sẻ nhất. Mỗi dự án quy hoạch sẽ có một quy trình riêng, bài viết dưới đây sẽ chia sẻ đến các nhà đầu tư một quy trình lập dự án quy hoạch tổng thể.

1. Chọn lựa các nhà thầu tư vấn cho việc lập dự án đầu tư

Chủ trương thành lập dự án đầu tư xây dựng chính sách, pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư do người giám sát phê duyệt và tổ chức lựa chọn nhà thầu tư vấn lập kế hoạch và phát triển dự án đầu tư đáp ứng các điều kiện sau:

• Nhà thầu tư vấn phải có đủ năng lực, chức năng theo quy định của pháp luật và phù hợp với tính chất, quy mô của dự án đầu tư.

• Nhà thầu tư vấn lập dự án đầu tư có thể là người nhận thầu toàn bộ công việc được công bố rộng rãi từ khảo sát, thiết kế cơ sở dự án, thiết kế bản vẽ thi công và lập dự án đầu tư, báo cáo kinh tế kỹ thuật. Hoặc bao gồm các nhà thầu khác nhau thực hiện một hoặc nhiều công việc trong quá trình thực hiện dự án đầu tư nêu trên.

• Việc lựa chọn nhà thầu tư vấn lập dự án đầu tư chủ yếu theo hình thức chỉ định thầu.

• Trong quá trình lựa chọn nhà thầu, nếu chủ đầu tư không có đầy đủ thông tin để đánh giá năng lực và kinh nghiệm của nhà thầu tư vấn thì có thể làm văn bản đề nghị các cơ quan có liên quan trước khi quyết định. Hoặc lựa chọn đề nghị cấp có thẩm quyền quyết định chỉ định thầu.

• Sau khi có quyết định chỉ định thầu, chủ đầu tư và nhà thầu ký kết hợp đồng đồng thời thực hiện công tác tư vấn lập dự án đầu tư theo quy định của Luật hợp đồng kinh tế, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và các quy định khác của pháp luật. Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt việc xây dựng và lập chủ trương đầu tư các dự án.

2. Lập dự án đầu tư

• Nhà thầu tư vấn phải hoàn thành toàn bộ công việc sản xuất của dự án đầu tư theo nội dung hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, bao gồm: khảo sát, thiết kế cơ sở (hoặc thiết kế bản vẽ thi công) và lập dự án đầu tư (hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng), việc lập dự án đầu tư và Quy trình quản lý chất lượng công trình xây dựng.

• Trong các bước khảo sát, thiết kế và lập dự án đầu tư, nhà thầu tư vấn phải lập nhiệm vụ và phương án kỹ thuật của các giai đoạn nêu trên và phải được chủ đầu tư chấp thuận trước khi thực hiện.

• Chủ đầu tư phải chấp hành đầy đủ các thủ tục giám sát, nghiệm thu trong giai đoạn thực hiện của nhà thầu tư vấn lập dự án. Trường hợp không đủ năng lực, chủ đầu tư phải thuê tư vấn độc lập theo quy định để giám sát, nghiệm thu giai đoạn thực hiện của nhà thầu tư vấn lập dự án.

• Sau khi nhà thầu tư vấn hoàn thiện hồ sơ dự án đầu tư (bao gồm cả thiết kế cơ sở), chủ đầu tư và nhà thầu tổ chức nghiệm thu giai đoạn chuẩn bị đầu tư, trình cấp có thẩm quyền, báo cáo cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định.

Xem thêm: Lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị

II. Quy trình thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư

Bước 1: Thẩm định quá trình thiết kế cơ sở, bản vẽ và dự toán báo cáo Kinh Tế – Kỹ Thuật của dự án công trình xây dựng

a) Thẩm định thiết kế cơ sở hoặc thiết kế bản vẽ thi công và dự toán báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với dự án đầu tư có quy mô vốn đầu tư từ 500 triệu đồng trở lên (sử dụng vốn ngân sách nhà nước):

• Chủ đầu tư lập văn bản đề nghị thẩm định thiết kế theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06/5/2005 của Bộ Xây dựng:

– Đính kèm 1: Văn bản thẩm định Thiết kế Cơ sở;

– Bản đính kèm 5: Văn bản thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán công trình (Nội dung “Tổng mức đầu tư” được ghi là “Tổng chi phí”.

• Gửi tờ trình báo cáo kèm theo hồ sơ (theo số lượng quy định) trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định

– Cơ sở có chức năng đánh giá phải quy định rõ yêu cầu, thủ tục hồ sơ được thẩm định, công khai để mọi tổ chức, công dân hiểu và thực hiện.

• Theo hồ sơ thiết kế cơ sở (hoặc thiết kế bản vẽ thi công và dự toán) sau khi có kết quả thẩm định phải đóng dấu “đã thẩm định” hoặc đóng dấu vào tất cả các trang.

b) Thẩm định đối với hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công và dự toán báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng có mức đầu tư dưới 500 triệu đồng (sử dụng ngân sách nhà nước):

Trường hợp này (chủ đầu tư tự đánh giá, thuê tư vấn giám định hoặc thuê dịch vụ giám định) thì phải có báo cáo kết quả thẩm định, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, các báo cáo kinh tế kỹ thuật trước khi trình thẩm định.

Bước 2: Thẩm định các dự án đầu tư, báo cáo kinh tế – kỹ thuật cho công trình xây dựng

a) Căn cứ kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng công trình (hoặc thiết kế bản vẽ thi công và dự toán báo cáo kinh tế-kỹ thuật), chủ đầu tư và cơ quan tư vấn bổ sung hoàn thiện thuyết minh dự án đầu tư và gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Phòng Tài chính – Kế hoạch để xem xét.

b) Báo cáo kinh tế kỹ thuật các dự án đầu tư và xây dựng do Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt:

• Sở Kế hoạch và Đầu tư đã ban hành quy định về “Nội dung và số lượng hồ sơ, tài liệu bắt buộc phải thẩm định” kèm theo tại đây và công bố rộng rãi tại chuyên mục “Một cửa” để tổ chức, công dân biết và thực hiện.

• Hình thức tổ chức thẩm định và thời gian thẩm định: Sở Kế hoạch và Đầu tư là đơn vị chủ trì thẩm định. Đối với các trường hợp cụ thể của dự án, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ sử dụng hình thức thẩm định phù hợp nhưng phải đảm bảo thời hạn thẩm định dự án tối đa như sau:

• Đối với dự án nhóm B thực hiện trong thời hạn 15 ngày làm việc;

• Đối với dự án nhóm C và báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng thực hiện trong thời hạn 10 ngày làm việc.

c) Đối với Báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình do Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, thị xã phê duyệt:

• Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã xây dựng “Quy định nội dung, số lượng hồ sơ, tài liệu tiếp nhận, thẩm định” và công bố rộng rãi để tổ chức, công dân hiểu và thực hiện.

• Hình thức tổ chức thẩm định và thời gian thẩm định: Do cơ quan thẩm định các cấp xác định. Tuy nhiên, yêu cầu về nội dung, chất lượng của cuộc đánh giá phải đảm bảo và không quá thời gian tối đa (không quá 10 ngày làm việc) đối với đợt xét duyệt dự án và báo cáo kinh tế kỹ thuật nhóm C.

Bước 3: Phê duyệt dự án xây dựng công trình hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật

• Chủ tịch UBND tỉnh (hoặc người được ủy quyền) xem xét, phê duyệt dự án đầu tư (hoặc báo cáo kinh tế-kỹ thuật) theo Báo cáo kết quả thẩm định dự án và kết quả thẩm định của Sở Kế hoạch và Đầu tư. Đi kèm với kết quả đánh giá thiết kế cơ sở (hoặc thiết kế bản vẽ thi công và dự toán), hồ sơ dự án đầu tư xây dựng.

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, thị xã (hoặc người được ủy quyền) xét duyệt báo cáo kinh tế kỹ thuật trên cơ sở kết quả thẩm định báo cáo kinh tế – kỹ thuật của phòng kế hoạch tài chính hoặc bộ phận giúp việc, văn phòng tư vấn các cấp. Tổ chức có chức năng và trình độ) kèm theo kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán, báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình.

III. Lập, thẩm định, phê duyệt về tổng dự toán và hồ sơ thiết kế dự án đầu tư xây dựng công trình

1. Đối với các nhóm dự án đầu tư A, B, C

Chủ đầu tư tổ chức lựa chọn, ký kết hợp đồng tư vấn, lập hồ sơ thiết kế, dự toán công trình (đấu thầu hoặc thuê thầu) căn cứ trên hồ sơ thiết kế cơ sở đã được xem xét, phê duyệt trong quyết định đầu tư dự án.

Chủ đầu tư nghiệm thu các bước khảo sát, thiết kế theo quy định; tổ chức xét duyệt thiết kế trước khi khởi công. Nếu không có chức năng hoặc năng lực đánh giá, một cơ quan (hoặc cá nhân) tư vấn có đủ năng lực sẽ tham gia thẩm định thiết kế và dự toán công việc để làm cơ sở phê duyệt.

Thiết kế kỹ thuật phải phù hợp với thiết kế cơ sở đã được cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư phê duyệt. Tổng dự toán không vượt tổng mức đầu tư dự án đã được phê duyệt. Nếu vượt, người quyết định đầu tư phải cho phép điều chỉnh tổng mức đầu tư theo quy định (áp dụng đối với trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư).

2. Đối với báo cáo kinh tế kỹ thuật dự án đầu tư xây dựng công trình

Hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công, dự toán đã được thẩm định và phê duyệt trong báo cáo kinh tế kỹ thuật của công trình. Nhà đầu tư thực hiện dự án sau khi có đủ điều kiện đảm bảo nguồn vốn đầu tư (vốn được bố trí trong kế hoạch hoặc cơ chế huy động vốn được cấp có thẩm quyền phê duyệt).

• Xem thêm: Quy trình 8 bước bán bất động sản dành riêng cho công ty môi giới

IV. Đăng ký theo kế hoạch đầu tư

Điều kiện đăng ký kế hoạch đầu tư hàng năm:

– Các dự án nằm trong kế hoạch chuẩn bị đầu tư hoặc thực hiện phải quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về quản lý đầu tư và xây dựng trước tháng 10 của năm kế hoạch (thời hạn cuối cùng nhận hồ sơ đăng ký chậm nhất là ngày 31 tháng 10 hàng năm).

– Dự án nhóm A, nhóm B chưa có thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán được duyệt nhưng quyết định đầu tư đã xác định mức kinh phí cho từng dự án và có thiết kế, dự toán các hạng mục công trình trong dự án thì được đăng ký kế hoạch đầu tư; các dự án nhóm C phải có thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán được duyệt.

V. Thực hiện dự án đầu tư

Tổng quan về quá trình thực hiện dự án đầu tư:

1.  Đối với dự án sử dụng đất cần xin giao đất, thuê đất;

2. Xin giấy phép xây dựng (trừ các công trình đã được cơ quan nhà nước xác định và chấp thuận chủ trương đầu tư) cùng giấy phép khai thác tài nguyên (nếu có);

3. Thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thực hiện phương án tái định cư (nếu có), chuẩn bị mặt bằng xây dựng;

4. Mua sắm hàng hóa và xây lắp các công trình kỹ thuật. Nội dung lựa chọn nhà thầu để thực hiện quá trình thực hiện dự án phải phù hợp với quyết định đầu tư và các quy định hiện hành về đấu thầu.

5. Ký kết và thực hiện các hợp đồng mua sắm, xây lắp hàng hóa trong gói thầu của dự án đầu tư;

6. Công tác quản lý kỹ thuật, chất lượng hàng hóa, chất lượng công trình được bố trí theo tiến độ của hợp đồng đã ký kết;

7. Vận hành thử, nghiệm thu, quyết toán kinh phí đầu tư, bàn giao sản phẩm, bảo hành.

Trên đây là quy trình dự án quy hoạch tổng thể gồm 5 phần cụ thể. Hy vọng, qua bài viết này, các nhà đầu tư sẽ có kế hoạch chung và tổng quan nhất cho dự án quy hoạch.

Ngoài ra, tại chuyên mục Thông tin quy hoạch của Đất vàng cũng thường xuyên cập nhật những thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác nhất. Truy cập website để cập nhật thông tin mới nhất về quy hoạch chung và tin tức nóng hổi từ thị trường bất động sản toàn quốc. 

Đất vàng Việt Nam

Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch – Dự án – Giá đất

Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng

Hotline: 0961.85.0990     

Email: info@datvangvietnam.net