Trong thời gian gần đây thường xảy ra tranh chấp về việc ra sổ hồng giữa cư dân và chủ đầu tư dự án, thậm chí rất nhiều tòa nhà treo băng rôn để phản đối nhưng vấn đề vẫn chưa có hồi kết. Dân đòi thì cứ đòi, còn chủ đầu tư thì vẫn cứ chây ì và kéo dài việc ra sổ.
Câu chuyện đòi sổ hồng ở các căn hộ chung cư đều na ná nhau: giao nhà nhiều năm vẫn hợp đồng mua bán hay thậm chí chỉ hợp đồng cọc, con đường đi đến làm sổ hồng cho người mua còn ngổn ngang chông gai với đủ các nguyên nhân: dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa nghiệm thu công trình nhưng đã đưa vào hoạt động, chủ đầu tư đang thế chấp quyền sử dụng đất và cả các căn hộ tại ngân hàng…
Anh Duc Le là người có nhiều kinh nghiệm trong việc làm pháp lý dự án nên cũng mạo muội chia sẻ thêm thông tin về chủ đề chậm ra sổ hồng này để mọi người hiểu rõ quy trình từ khi có đất để xây dự án cho đến khi bàn giao sổ hồng cho khách hàng.
Làm bất động sản có nên lập dự án hay không?
Nhin chung, để triển khai một dự án bất động sản thì thường có 2 hướng là lập dự án và không lập dự án.
- Như mấy bác các mập, cá nhân đi phân lô tách thửa với tư cách cá nhân thì thường không phải lập dự án. Trường hợp này thường đất có quy mô nhỏ, đấu nối hạ tầng kém hơn nhưng được cái thủ tục đơn giản, nhanh gọn lẹ và có thể đưa vào giao dịch sớm để thu tiền ngay.
- Còn với những khu đất lớn, căn hộ, đất xây dựng mới… thì phải làm dựa trên pháp nhân, hay còn được gọi là làm dự án và trải qua rất nhiều bước với nhiều cơ quan ban ngành, thời gian đưa sản phẩm vào giao dịch có thể tính bằng năm.
Sự khác nhau giữa đất dự án và đất không dự án là thế nào?
Thuật ngữ “Dự án bất động sản” mới xuất hiện cách đây tầm 30 năm thôi, từ thời Phú Mỹ Hưng được xem là một trong những “dự án” bất động sản đầu tiên của Việt Nam. Riêng đất ở thật ra tồn tại lâu rồi, và ở Sài Gòn nói riêng, đa phần đất ở có được từ việc đất nông nghiệp chuyển sang thổ cư rồi phân lô tách thửa như bình thường.
Do đó, nếu mua nhà ở Phú Mỹ Hưng (hay trong khu dự án) thì gần như không phải check quy hoạch, vì quy hoạch nhà đất nó ổn định, còn bạn mua đất phân lô cho dù có sổ rồi thì cũng nên kiểm tra quy hoạch vì quy hoạch có thể thay đổi hàng năm. Lý do khi được coi là “Dự án” thì vì quy trình khó khăn và trải qua xét duyệt của nhiều cơ quan ban ngành nên mọi thứ có sự ổn định lớn hơn là phân lô tách thửa bình thường. Đây có thể là sự khác biệt lớn nhất.
Tình trạng của hợp đồng bất động sản hiện nay.
Như đã nói ở trên, thủ tục để phân lô tách thửa nó dễ và đơn giản, cũng như đỡ tốn thời gian, tiền bạc hơn nhiều. Sản phẩm tạo ra là đất có sổ đỏ, nhiều kích thước (Đa dạng sản phẩm), và còn xây dựng tự do nữa chứ.
Còn thủ tục pháp lý nhà đất để phát triển dự án bất động sản thì dài loằng ngoằng, phức tạp và khó hơn nhiều lần phân lô tách thửa. Nên để kích thích đầu tư thì nhà nước cho phân lô, còn để phát triển hạ tầng, quy hoạch bộ mặt của đô thị đàng hoàng thì phải lập dự án. Phân lô dễ, manh mún, nhưng mang tính tạm bợ. Còn dự án thì khó khăn, phức tạp nhưng có tính ổn định, lâu dài hơn.
Quy trình để phát triển dự án BĐS nó có rất nhiều bước, và người ta hay dùng cái cụm từ “lộ trình pháp lý” để nói về dự án. Và cái lộ trình này nhanh thì vài ba năm, chậm thì có khi cả chục năm, mà vướng thì chả biết tới bao giờ mới xong. Và để phát triển một dự án nhà đất thì đều có lộ trình, nên các bước mua bán BĐS cũng theo lộ trình. Dự án nào cũng bắt đầu bằng việc “Đặt chỗ, đặt cọc, hợp đồng mua bán, bàn giao nhà, sổ hồng…”. Nó có nhiều bước tùy vào lộ trình pháp lý đang đi tới đâu.
Theo luật hiện tại thì có 03 mốc đáng chú ý đó là “Ký hợp đồng mua bán”, “Bàn giao nhà”, “Ra sổ hồng”. Nhưng sự quan tâm chung của thị trường nên sẽ thêm mốc “Mở bán” nữa, vì khi lấy được căn trong quá trình mở bán thì các nhà đầu tư có thể “lướt” được trước khi ký hợp đồng mua bán (HĐMB).
Chủ đầu tư và người mua bắt đầu huy động vốn khi sản phẩm chưa hoàn chỉnh, và luật cho phép điều đó. Tuy vậy, khách hàng cũng chấp nhận những khiếm khuyết về pháp lý và tin vào lời hứa của CĐT khi mua một sản phẩm, ví dụ:
- Có khách hàng nào coi bộ pháp lý dự của dự án khi đặt chỗ không? Hay chỉ coi vị trí có ổn không? giá rumor tốt không? tiện ích có những gì?
- Có những dự án “Đặt chỗ không hoàn lại”, nghĩa là đặt chỗ mà không mua thì không được trả lại tiền, nhưng khách hàng vẫn chịu.
- Hợp đồng khách hàng ký đầu tiên thường là hợp đồng cọc, và thường trong BĐS nói chung, người ta có thể nhận cọc bất cứ lúc nào, miễn không bán được thì đền cọc.
- HĐMB là một dạng riêng của BĐS thuộc dự án, lý do phải ký HĐMB là vì chưa có sổ hồng. HĐMB nó là một loại hợp đồng được nhà nước bảo trợ, nó nằm khúc giữa HĐ thông thường (dân sự) và sổ hồng (tài sản).
- Bàn giao nhà: Đây là một hành động bàn giao tài sản, qua bước này rồi thì bên bán không “đòi lại” hay đơn phương hủy hợp đồng được.
- Sổ hồng: Khi ra tên cho người mua thì quá trình mua bán được xem hoàn thành mỹ mãn.
Tuy nhiên, trong thực tế giao dịch mua bán bên ngoài cũng có những sản phẩm khiếm khuyết, nên sẽ có thêm các loại hình như:
- Đất sổ chung (2 hoặc nhiều căn nhà cùng chung 1 sổ đất, lý do: không tách thửa được, diện tích nhỏ, chưa chuyển sang đất ỏ….)
- Đất giấy tay
- Đất chưa có sổ: Ở những vùng quê chưa hề cấp sổ gì.
- Đất chưa lên thổ cư (mặc dù đã có sổ).
- Công chứng vi bằng…
Thật ra mua bán là một hành vi dân sự, là thỏa thuận giữa đôi bên (hoặc có sự tham gia của nhà nước làm trọng tài). Quan trọng là phải hiểu đang trả tiền cho cái gì (hiện tại hoặc tương lai), thường các nội dung này đều có đề cập trong hợp đồng.
Sổ đương nhiên phải có, nhưng đôi khi chả có cái nội dung nào nói sẽ có trong bao lâu cả. Và khi đã đặt bút ký vào thì coi như chấp nhận. Giống như đi cho vay nợ, mà không quy định lúc nào trả thì việc đòi được cũng hên xui. Cái này xuất hiện mọi nơi trong thực tế chứ không riêng gì lĩnh vực nhà đất.
Xem thêm bài viết về pháp lý sổ hồng
- Nhà đất sổ chung là gì? Có nên mua nhà sổ chung hay không?
- Các giai đoạn làm pháp lý dự án thấp tầng – Sổ đỏ là sổ đỏ nào?
Quy trình pháp lý của một dự án bất động sản
Quy trình pháp lý thì giống nhau, tuy nhiên làm nó có tốt hay không thì vừa do năng lực của CĐTlẫn bản chất của cái dự án đó. Mà cái chiếm tỉ trọng lớn là bản chất dự án. Muốn xem bản chất dự án như thế nào thì phải coi từ đầu, quan trọng nhất là nguồn gốc đất và quy hoạch.
- Nguồn gốc đất: Mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng trước khi làm dự án thì “quyền sử dụng” nó thuộc về ai. Nếu thuộc CĐT thì tốt, còn đấ mà thuộc sở hữu của nhà nước thì căng.
- Quy hoạch: quy hoạch là thông tin cho biết cục đất đó được làm gì, nếu trước khi làm dự án mà quy hoạch ổn đúng chức năng thì ngon, nhưng nếu phải chuyển đổi thì lại căng.
Có những dự án ngon lành cả nguồn gốc đất lẫn quy hoạch thì pháp lý ngon lành, nhưng đất loại này không dễ kiếm. Còn khi ôm phải đất vướng 1 trong 2 cái trên (hoặc cả 2) thì cà giựt nhiều thứ. Do đó, tại sao có CĐT làm pháp lý nhanh gọn, nhưng có CĐT thì làm pháp lý mất vài năm. Có bạn thắc mắc tại sao không kiếm đất sạch, ổn cả 2 cái trên, thì xin trả lời là loại đó cực hiếm, và gần như không còn nếu không phải là tích trữ từ xưa.
Tại sao nhà đất lại không ra sổ được?
Có rất nhiều lý do để không / chưa ra sổ được, tiền chỉ là một phần mà thôi. Chúng ta cùng so sánh với cái dễ là phân lô tách thửa thử nha.
- Không ra sổ được vì chỗ này chưa có đợt, dự án đôi khi cũng phải chờ “đợt”.
- Không ra sổ được vì thằng hàng xóm tranh chấp ranh đất dự án cũng có.
- Không ra sổ được vì luật hạn chế cấp, dự án cũng có những văn bản hạn chế.
- Không ra sổ được vì không hoàn công được, công trình dự án cũng bị.
- Không ra sổ được vì sổ chính còn nằm trong ngân hàng, chưa có tiền rút ra làm thủ tục.
- Không ra sổ được vì vi phạm (làm sai luật, chờ kết quả thanh tra cho những vấn đề liên quan…).
Đương nhiên sẽ có bạn hỏi rằng chả lẽ CĐT không nắm được rủi ro, thật ra để đi làm dự án, CĐT phải đi hỏi đàng hoàng, chứ chả ai dám làm khi mà không nắm hết kế hoạch. Nhưng biết đâu bất ngờ. Có những cục đất rủi ro hơn cục đất khác, nhưng chính vì nó rủi ro, nó khó nên giờ nó mới còn, chứ dễ thì làm xong lâu rồi. Còn rủi ro thì có nên bán rẻ hơn không? Cũng có thể coi đa phần CĐT đều bán rẻ rồi, vì có nhiều dự án chưa sổ, nhưng giá nay đã gấp đôi khi mở bán ấy chứ.
Đôi khi thị trường Việt Nam khá lạ, mấy dự án rủi ro pháp lý thì tỉ suất lợi nhuận thường cao hơn các dự án pháp lý ít rủi ro. Cũng không biết do CĐT giỏi bán, hay do CĐT thấy rủi ro nên bán rẻ.
P/S: Chủ đầu tư thường có 1 đội pháp lý dự án thấp tầng hùng hậu, còn khách hàng thì khi đi mua chả bao giờ nhờ luật sư đọc hợp đồng. Khi có tranh chấp thì đa phần thua, bởi CĐT là dân chuyên nghiệp. Cũng có khi khách hàng biết nhưng tặc lưỡi cho qua, vì mình không mua thì đứa khác mua. Kiểu như chỉ có nước lợ, mà muốn kiếm nước ngọt uống thì đôi khi chết khát.
Nguồn: FB Duc Le
https://giaphucland.com
Xem thêm bài viết cùng chuyên mục
