Khái niệm về đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp nhiều lúc còn được gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt. Đất nông nghiệp được hiểu là loại đất được dùng trong nông nghiệp cho mục đích trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng… nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt, chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ. Đất nông nghiệp còn tham gia vào ngành sản xuất lương thực, thực phẩm như ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.
Các loại đất nông nghiệp theo quy định của nhà nước
- Căn cứ theo điều 10 của Luật đất đai năm 2013 đất nông nghiệp được phân chia thành các loại sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác: gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh..”
Hạn mức sở hữu đất nông nghiệp theo quy định nhà nước
Hạn mức giao đất cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
- Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
- Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
Hạn mức đất trồng cây lâu năm của cá nhân, hộ gia đình
Theo quy định, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Hạn mức của các loại đất khác được giao cho cá nhân, hộ gia đình
Được giao tối đa 30 ha đối với 2 loại đất là: Đất rừng phòng hộ; Đất rừng sản xuất.
Hạn mức tối đa của cá nhân, hộ gia đình khi được giao hỗn hợp nhiều loại đất thì thế nào?
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
Đất phi nông nghiệp là gì?
Trái ngược với khái niệm đất nông nghiệp ở trên, đất phi nông nghiệp là loại đất KHÔNG ĐƯỢC SỬ DỤNG cho mục đích làm nông nghiệp như trồng trọt, cấy hái, trồng cây rừng, trồng cây phòng trên chính mảnh đất đó. Theo luật đất đai 2013, các nhóm đất sau là đất phi nông nghiệp:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
Bài viết hay nên đọc
- Chia sẻ kinh nghiệm chọn mua đất nông nghiệp diện tích lớn
- Người nông dân có nên bán đất ở quê khi đất đang sốt không?
- Phân biệt giữa trích lục địa chính và trích đo nhà đất
- Nhà đất sổ chung là gì? Có nên mua nhà sổ chung không?
Có nên mua đất nông nghiệp đầu tư không?
Hiện nay, hầu hết các nhà đầu tư bất động sản từ bé cho đến cá mập đều đổ xô vào mua đất nông nghiệp, qua đó dẫn đến tình trạng sốt đất diện rộng trên cả nước trong năm 2021. Chắc chắn rằng, chúng ta đều nghe qua câu chuyện trúng đất của bạn bè, người thân hoặc cả của hàng xóm… trong thời gian ngắn gần đây, khi các lô đất mua trước đó hiện nay đều đang có giá bán x2, x3 cho đến x10. Điều đó càng thôi thúc già trẻ lớn bé đổ xô vào đầu tư đất.
5 ưu điểm khi đầu tư đất nông nghiệp
- Đất phân lô/tách thửa: Có thể hiểu nôm na rằng hầu hết các lô đất ở hiện tại của các thành phố lớn đều được chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Theo sự phát triển của kinh tế – xã hội, các lô đất nông nghiệp lớn sẽ được tách thửa/ chia nhỏ, sau đó lại tiếp tục được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở…Cứ qua mỗi giai đoạn như thế, giá đất lại được điều chỉnh tăng cao hơn nữa.
- Quy hoạch/ chuyển mục đích sử dụng đất: Hiện nay, các quy hoạch đất đai của nhà nước đều được công bố đầy đủ mổi 5 năm/lần cùng các kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Chúng ta có thể tìm kiếm từ các trang quy hoạch chính thống trên mạng. Cứ mỗi đợt như thế, tùy theo sự thay đổi mà giá đất lại có sự biến dộng, nhất là khi ăn may mua được lô đất nông nghiệp được điều chỉnh quy hoạch sang đất ở hoặc đất TMDV thì còn hơn cả trúng số.
- Giá trị đầu tư thấp: Giá đất nông nghiệp lúc nào cũng thấp hơn rất nhiều lần nếu so với đất thổ cư, thậm chí có những vùng đất xa xôi, cằn cỗi hoặc có khí hậu khắc nghiệt không phù hợp để trồng trọt thì giá đất có khi chỉ từ 30.000 -50.000/m2, chỉ bằng ly cà phê đã có 1m2 đất. có thể tham khảo thêm đất Bắc Bình tại Bình Thuận có giá bán từ 100.000/m2
- Đất nông nghiệp được xem là của để dành: Không hiếm trường hợp các lô đất khỉ ho cò gáy được mua từ 10-20 năm trước với giá rẻ mạt, sau này cũng chính những lô đất đó đưa không ít người trở thành đại gia bất động sản khi có quy hoạch, sự phát triển kinh tế, các dự án bất động sản mọc lên… đưa những lô đất đó trở thành mảnh đất vàng.
- Tình trạng sốt đất chung của cả thị trường: “Nước luôn chảy về chỗ trũng” thường là nguyên lý bất biến của đầu tư bất động sản, khi một khu vực đã được định giá quá cao so với tiềm năng thật sự thì các nguồn vốn đầu tư luôn có xu hướng tìm những vùng đất mới nơi vẫn còn giá thấp. Vì thế, đất ở các làng xã hiện nay cũng đã được rao bán với mức giá không còn rẻ như trước.
5 điểm trừ và những rủi ro cần biết khi mua đất nông nghiệp
- Đất nông nghiệp thường có diện tích lớn: Để mua được giá rẻ thì thường các lô đất nông nghiệp đều có diện tích rất lớn, từ vài hecta cho đến hàng chục ha. Vì thế, dù có đơn giá thấp nhưng tổng giá trị đầu tư lại không hề nhỏ. Tuy nhiên, các lô đất lớn đều được các tay to xẻ nhỏ để bán cho các nhà đầu tư cá nhân.
- Quyền lực của quy hoạch nhà đất: Có thể hiểu đây là cuộc chiến của thông tin, của mối quan hệ và sự nhanh nhạy của môi giới. Vì thế, việc biết trước quy hoạch hoặc các định hướng không phải là cuộc chơi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và thiếu kinh nghiệm. Nếu không nắm chắc thông tin, các nhà đầu tư nhỏ rất dễ “sập hầm” với những đợt nhập hàng, nếu thông tin quy hoạch diễn biến bất lợi thì rất dễ bị kẹp hàng và chôn vốn. Nếu mảnh đất nông nghiệp đó nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp.
- Rủi ro thanh khoản khi thị trường đóng băng: Thị trường luôn có lúc sốt nóng, sốt lạnh. Khi thị trường đứng thì những nhà đầu tư chưa kịp ra hàng sẽ rất khó sang nhượng lại trong một thời gian dài và bị chôn vốn rất lâu. Nhiều trường hợp khách mua đất nông nghiệp để đón đầu các dự án mới trong khu đô thị nhưng vì một số lý do, quy hoạch đô thị vùng đó lại thay đổi khiến nhà đầu tư phải “ngậm trái đắng”, ở không được bán chẳng xong. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư bất đắc dĩ phải chuyển hướng sang đầu tư vào trồng trọt, chăn nuôi hoặc cho thuê, chuyển nhượng với giá thấp.
- Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở có dễ không? Theo quy định của nhà nước thì việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư phải nằm trong kế hoạch phát triển chung của tỉnh đó. Mỗi địa phương đều có hạn mức đất thổ cư được phân bổ hàng năm, và nếu không nắm rõ quy định và có các mối quan hệ trước đó với thổ địa sẽ rất khó cho những nhà đầu tư nhỏ chuyển đổi mục đích sử dụng đơn lẻ như vậy.
- Cẩn thận kẻo dính bẫy thổi giá của “cá mập”: Các nhà đầu tư cá mập thường tập trung thành đội nhóm với nguồn lực tài chính mạnh lên đến vài trăm tỷ đồng, sau đó đi tìm kiếm các vùng đất giá còn rẻ và tung tiền mua 1 lượng lớn đất đai trong 1 khu vực được khoanh vùng. Khi đã xong việc nhập hàng, các cá mập bắt đầu tìm các môi giới địa phương để mua các lô đất nông nghiệp trong khu vực khoanh vùng trước đó với mức giá cao chót vót và mua bất chấp, tạo nên hiện tượng sốt ảo của thị trường khu vực đó, kết hợp cùng các bài PR, truyền thông để các nhà đầu tư nhỏ lẻ nhận được thông tin. Khi các nhà đầu tư non kinh nghiệm và không hiểu biết tìm đến mua thì cũng là lúc nhà đầu tư cá mập ào ạt ra hàng đã mua trước đó cho nhà đầu tư cừu non với giá cao chót vót. Khi đã thu được lợi nhuận chênh lệch giá, các cá mập lại tìm vùng đất khác để dùng chiêu bài cũ và bỏ lại các nhà đầu tư nhỏ lẻ ôm hàng cùng sự tan hoang của thị trường khu vực đó.
4 loại đất cần tránh xa nếu không muốn bị mất tiền
Đất gắn mác ngân hàng cần thanh lý giá rẻ
- Thường ngân hàng nắm rất rõ về lô đất đó, ngân hàng đã kiểm định độ sạch và giá cả cũng rẻ hơn thị trường.
- Người mua cần chú ý kẻo mắc vào bẫy của bọn buôn bán. Gắn mác chỉ thu hút cho người mua thấy rẻ và xuống tiền nhanh,
- không nghĩ đến pháp lý. Những lô đất này sẽ rẻ hơn giá thị trường rất nhiều. Nhưng nên tìm hiểu kỹ thì những lô đất này lại ở trong những hẻm hốc, hoặc bị dính quy hoạch và đem lại nhiều rủi ro.
Đất bị cầm cố ngân hàng.
- Thường thì trao đổi đất ở phương diện cầm cố này thì cả 3 bên đều có lợi, với người bán thì người ta trả được nợ, đối với người mua thì chắc đây là đất không dính quy hoạch hay vướng vào các vấn đề pháp lý, đối với ngân hàng thì thu hồi nợ nhanh
- Ngay cả khi đã thực hiện cam kết 3 bên, người mua trả đầy đủ số tiền bên bán đang nợ và Ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao đất.
Đất trong các dự án ma
- Là đất ảo, không có thật, không hề tồn tại về mặt pháp lý.
- Người bán sẽ dùng chiêu trò để dụ khách hàng mua các dự án họ tự “vẽ” nên, chủ yếu là lấy tiền cọc rồi bỏ trốn,…
- Nên khi mua đất, cần nắm rõ các thông tin về vị trí khu đất, sổ thửa, tờ bản đồ,… xem kỹ lưỡng trước khi đi xem đất rồi đối chiếu bằng cách hỏi người dân địa phương
Đất phân lô chưa được cấp phép
- Nếu khách hàng mua phải đất nền chưa được phép phân lô, sẽ gặp khó khăn khi muốn bán ra.
- Theo quy định, thì dự án phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ.
Nguồn tham khảo: https://vanban.chinhphu.vn/default.aspx?pageid=27160&docid=32479
Gia Phúc Land
Bài viết cùng chuyên mục
