Hầu hết lợi nhuận từ các kênh đầu tư từ vàng – ngoại tệ – chứng khoán – lợi nhuận sau khi kinh doanh sản xuất… đều có chung 1 đích đến là thị trường bất động sản. Lý do là bất động sản có thể chống lại sự trượt giá của đồng tiền, hơn nữa với các kênh đầu tư khác có thể thu được lợi nhuận vài chục % 1 năm, nhưng đối với bất động sản đặc biệt là đất nền phân lô, đất nông nghiệp… thì đã có không ít trường hợp khách hàng trúng đất tính bằng lần – x2 – x3…
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là loại đất chuyên dùng để sản xuất nông nghiệp hoặc chăn nuôi và không được phép xây dựng nhà ở nếu chưa được chuyển mục đích sử dụng. Do đó, đất nông nghiệp thường có diện tích lớn từ vài ngàn m2 cho đến vài chục ha và có giá rẻ hơn rất nhiều lần so với đất thổ cư. Nhiều nhà đầu tư lão luyện thường dựa vào các mối quan hệ để nắm thông tin quy hoạch hạ tầng, đi trước đón đầu để gom đất nông nghiệp xung quanh dự án hạ tầng đó, khi thông tin được công bố rộng rãi và có sóng của thị trường thì ung dung bán ra thu lợi nhuận khủng, hoặc cũng có thể giữ lại để chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, phân lô tách thửa….
Vì vậy có thể nói, đất nông nghiệp được xem là “gà đẻ trứng vàng” trong ngành bất động sản đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Hy vọng qua bài chia sẻ của FB Trần Quốc Minh Trí dưới góc độ cá nhân cùng những kinh nghiệm thực tế sẽ giúp cho nhiều nhà đầu tư “nghiệp dư” bỏ túi thêm vào hành trang săn đất của mình
Kinh nghiệm chọn mua đất nông nghiệp diện tích lớn
Đầu tiên lấy các thành phố lớn làm tâm điểm, ví dụ chọn TPHCM, chúng ta lấy Compa quay bán kính 100km (nếu lấy bán kính xa hơn thì sẽ có nhiều lựa chọn hơn, nhưng như vậy thì nguồn thông tin xử lý cũng lớn và tốn nhiều công sức để lựa chọn và khảo sát thị trường sau này). Sau đó đi theo từng bước như sau:
- Chọn 1 địa phương có nhiều hạ tầng giao thông đi ngang qua: như cao tốc Bắc- Nam, cầu đường, công trình mang tính biểu tượng,…
- Khu vực có nhiều năng lực phát triển cốt lõi : mật độ dân số, cơ cấu kinh tế Ngành của địa phương ( KCN, nông nghiệp, du lịch,…) văn hóa địa phương.
- Những yếu tố tiện ích bắt buộc: chợ, trường, trạm (y tế, ..), giáo dục,… là những yếu tố nền tảng cho việc hình thành khu dân cư. Những yếu tố đó có khoảng cách không quá 2-3km tính từ mảnh đất nông nghiệp diện tích lớn định mua.
- Văn hóa và ngành nghề kinh doanh chủ đạo của địa phương cũng rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của thửa đất .
- Lô đất nông nghiệp định mua không quá xa với trục đường Quốc Lộ, chỉ nên 2-3 km là đẹp, còn xa lắm thì 5km đổ lại.
- Đất nông nghiệp cần mua phải có sổ đỏ và có đường hiện hữu hiển thị trên sổ càng nhiều càng tốt, có quy hoạch mở rộng trong tương lai,… điều này rất quan trọng vì khả năng sau này chuyển đổi sang đất ở sẽ cao.
- Vì là đất nông nghiệp dùng để trồng trọt, chăn nuôi nên vấn đề thổ nhưỡng rất quan trọng, phải là đất tốt ví dụ đất đỏ bazan hoặc những loại đất phù hợp trồng cây, làm nông nghiệp, dễ có nước ( dễ khoan), …Nhiều khu vực nhiều đá, rất khó khoan giếng, chi phí để có nước cũng đội lên rất nhiều nếu lựa chọn sai khu vực “khan nước”.
- Phải có điện hoặc nghiên cứu đường điện vào tới đất, do thường những mảnh đất lớn sản xuất nông nghiệp hoặc chăn nuôi rất quan trọng và nếu không chú ý đến thì chi phí để “Kéo Điện” sẽ rất cao, có trường hợp tốn cả vài trăm triệu đồng ( tôi đã được trải nghiệm chi phí đó) .
- Check trên bản đồ quy hoạch, tầm nhìn 1-2-3-5 năm đổ lại sẽ “có cái gì”, nếu “cái đó” xuất hiện thì BĐS của mình có được lợi gì không ?
- Khi check quy hoạch thì nên để ý ranh giới ĐƯỜNG ĐIỆN CAO THẾ, ranh giới sông/ hồ/ đường xá.
- Cuối cùng là đất càng rẻ càng tốt, nhìn sổ mới/ cũ; hoặc xem thông tin trang chuyển nhượng (trang 4) để đánh giá đất đã qua đầu tư mới hay chưa ?!,…
Bài viết cùng chủ đề nên xem
- Đất nông nghiệp là gì? Có nên đầu tư mua đất nông nghiệp không?
- Giá đất nông nghiệp tại Bình Thuận quá rẻ có nên mua không?
- Bí quyết chọn đất để làm Farmstay/ Farmhouse thành công
- Không nên mua bất động sản vùng xa thành phố, lý do tại sao?
Những điều cần lưu ý khi mua đất cho khách hàng không chuyên
- Qui hoạch: check kỹ qui hoạch, xem đất/ nhà đất mua có dính qui hoạch hay không? kể cả cầu đường kết nối, phóng lộ giới, bờ kè ven sông, view sông.
- Giá đất xung quanh khu vực: Giá đất dự án, nhà dân, khu thương mại (chợ), khu lân cận, nông thôn. So sánh giá vị trí khu vực mình dự tính mua với giá khu vực trung tâm nơi đó, và giá khu vực gần trung tâm thành phố hơn. Nếu chênh lệch it thì không có tính cạnh tranh cao, chênh lệch nhiều thì ok.
- Pháp lí: sổ hay HĐMB( nếu với CĐT dự án, cần tìm hiểu kĩ Chủ Dự Án, bề dày kinh nghiệm, tài chính, qui mô)
- Hạ tầng: kết nối với các khu vực, đường lớn( đường chính), mặt tiền sẽ tăng giá tốt hơn trong hẻm.
- Thời tiết, khí hậu: có bị triều cường, kẹt xe hay không?
- Dân số: sự hấp thu sản phẩm và nhu cầu thực( nhu cầu thực tế để lấp đầy).
- Thương mại xung quanh: Trường học, Bệnh viện, Trung tâm hành chính, Khu công nghiệp, Chợ.
- Hạ tầng vĩ mô: Chính sách phát triển hạ tầng của nhà nước.
- Nhìn được tổng thể khu vực chim bay.
- Hàng xóm: đá gà, hút chích, khu nghiện
- Check tranh chấp, xem miếng đất đó có đang bị tranh chấp không.
- Check coi ranh toạ độ có bị sai không.
- Check mật độ xây dựng nếu có ý định mua ở thực để biết được diện tích xây lên có phù hợp nhu cầu sử dụng của gia đình không
- Tìm hiểu thông tin đánh giá về người bán xem mức độ an toàn giao dịch với họ ra sao. Mua đất đầu tư thì phải check coi đầu ra thế nào, tầm giá ra được bao nhiêu, dự kiến bao lâu ra được. Đối với đất nông nghiệp lớn thì hình dung xem có thể làm gi, tạo ra sản phẩm gì.
- Xem lãi suất ngân hàng cao hay thấp. Lãi suất sẽ quyết định việc thị trường nhà đất có hút dòng tiền hay không.
Một vài kinh nghiệm cá nhân, rảnh viết cho những người đi mua những quỹ đất lớn, đa phần là đất nông nghiệp chưa qua đầu tư, có khả năng chuyển đổi cao và đón những yếu tố thiên thời, địa lợi của tương lai. Chúc cả nhà, nhất là những người “nghiệp dư” có 1 chút xíu kinh nghiệm đầu tư nhà đất giữa 1 rừng sản phẩm và hàng trăm nghìn sales/ môi giới rao tin sản phẩm mỗi ngày. Phải có kiến thức, có kinh nghiệm nhất định, mọi quyết định sai lầm đều trả giá bằng Tiền hoặc Rất Nhiều Tiền!
Nguồn: Tổng hợp FB Jen Dao – Trần Quốc Minh Trí
https://giaphucland.com
Xem thêm bài viết cùng chuyên mục
