[toc]
Liệt kê dưới đây là các yếu tố cần thiết để bạn đầu tư nhà đất thành công, theo thứ tự mức quan trọng giảm dần đều:
Nguồn thông tin quyết định sự thành bại của thương vụ đầu tư nhà đất
Chúng ta đang sống trong thời đại công nghệ 4.0 nên thông tin luôn luôn là quan trọng nhất. Trong chứng khoán, nếu bạn chỉ cần biết thông tin sớm hơn 1 phút so với người khác là đã có thể quyết định sự thành công của giao dịch. Với bất động sản cũng thế, thông tin cũng là yếu tố quan trọng nhất quyết định sự thành bại của thương vụ đầu tư đó.
Trước khi cầu Thời Đại bắc qua Đảo Kim Cương quận 2 được khởi công 2017, thị trường đất nền Thạnh Mỹ Lợi khá èo uột, muốn đến đây phải đi vòng qua đường Đồng Văn Cống vốn có nhiều xe container, mặc dù vị trí khá tốt sát bên khu đô thị Thủ Thiêm và ven sông Sài Gòn. Trước khi có thông tin cầu Thời Đại được công bố chính thức cho công chúng, một số người đã có thông tin nội bộ, và mạnh tay gom đất tại đây nên đã kiếm được một khoản kha khá khi thông tin ra thị trường.
Việc xây dựng sân bay mới hoặc mở rộng sân bay hiện hữu luôn phải được sự đồng ý của bộ Quốc Phòng, do liên quan tới yếu tố an ninh quốc phòng. Trước khi sân bay Long Thành được công bố chính thức, một số người trong quân đội đã biết trước thông tin và vị trí triển khai, nên đã âm thầm gom đất có vị trí đắc địa, cho đến hiện tại giá đất sân bay Long Thành đã tăng hàng chục lần có hơn.
Hoặc như có một số nơi, đất được qui hoạch treo để làm hạ tầng từ hàng chục năm trước, người sở hữu đất sẽ bị đền bù giải tỏa với giá nhà nước. Bỗng nhiên một ngày nọ, hàng loạt đầu nậu lại đến khu vực đó gom đất với giá rẻ, vì dân có đất nghĩ đằng nào cũng bị dính qui hoạch, bán vào lúc này thu được chút tiền là tốt rồi, chứ đợi nhà nước đền bù thì được bao nhiêu. Tuy nhiên sau đó 2 tháng, nhà nước công bố chính thức khởi công đường, giá đền bù cao gấp đôi giá mà giao dịch trước đó, cũng có trường hợp 2-3 tháng sau nhà nước xóa quy hoạch treo đó, nhà đất được chuyển nhượng bình thường và các đầu nậu thu được khoản lời kha khá trong thời gian ngắn.
Hai yếu tố quan trọng làm tăng giá nhà đất liên quan tới thông tin:
- Việc công bố thông tin dự án lớn nào đó, ví dụ Hà Nội đang xem xét mở sân bay thứ hai tại phía Nam, nếu nó được công bố chính thức, với vị trí cụ thể, chắc chắn giá đất xung quanh đó sẽ tăng lên, bất kể là khi nào mới xây. Hoặc như trường hợp Vingroup đề xuất làm khu lấn biển Cần Giờ cũng làm thị trường bất động sản Cần Giờ dậy sóng…
- Các dự án lớn kể từ khi công bố đến khi tiến hành khởi công là một chặng đường khá dài, do đó thời điểm bắt đầu khởi công cũng rất quan trọng. Hãy thử tưởng tượng nếu bạn biết là cầu Cần Giờ, cầu Cát Lái sẽ được khởi công ngày nào và âm thầm mua đất tại đó trước vài tháng, khả năng sinh lời sẽ rất tốt.
Ai cũng biết thông tin là rất quan trọng nhưng lại rất ít người được tiếp cận thông tin từ sớm. Thông thường khi dự án được công bố chính thức trên báo đài, các cá mập, đầu nậu đã thu gom hết rồi, các nhà đầu tư cá nhân sẽ trở thành “trâu chậm uống nước đục”.
Trong đầu tư nhà đất có câu: hãy mua khi đang giai đoạn rumor, và hãy bán khi thông tin được công bố chính thức, đó thường là cách làm của các cá mập, khi có thông tin chính thức chỉ là để cho cư dân bình thường, lúc đó có sóng, giá lên cao và là thời điểm để các cá mập ra hàng. Vậy bạn muốn mua vào trước khi có sóng hay là lúc đỉnh sóng đây?
Các kênh thông tin cần tìm hiểu khi đầu tư bất động sản
- Một số người có quan hệ rộng, kênh đặc biệt, có thể tiếp cận nguồn thông tin từ rất sớm, thậm chí trước khi các văn bản được ký chính thức. Đại đa số chúng ta không tiếp cận được nguồn thông tin này.
- Nếu không thể tiếp cận nguồn trên thì hãy tham gia nhiều vào các group nhà đất trên Facebook, đây là nguồn thông tin cũng rất có giá trị. Nhiều dự án được ký kết phê duyệt, có thời gian khởi công rõ ràng nhưng chưa công bố chính thức trên báo trí thường được trao đổi, thảo luận trong các group này, nếu bạn nắm bắt được sớm cũng có thể đầu tư khá tốt. Tuy nhiên, do đây là thông tin không chính thống nên nhà đầu tư cần có sự chọn lọc thông tin để tránh bị dắt mũi vào những tin đồn làm tiền mất tật mang.
- Nguồn cuối cùng là công bố báo chí chính thức, lúc đó toàn dân đã được biết, những người chỉ biết thông tin qua kênh này thường là “trâu chậm” nhưng vẫn có thể gặm được ít cỏ nếu có những quyết định nhanh.
Kiến thức – kinh nghiệm bất động sản thực tế
Khi đã có thông tin tốt thì không cần kiến thức đầu tư cũng vẫn thắng, chỉ cần mua sớm trước khi dự án được công bố từ 1-2 tháng kiểu gì cũng lời, không cần phải nghiên cứu, phân tích, suy ngẫm chi cho mệt. Thế nhưng, nếu bạn không có thông tin sớm (đại đa số chúng ta thuộc về số này) thì yếu tố kiến thức và kinh nghiệm đầu tư này lại trở nên rất quan trọng, Kiến thức rất đa dạng gồm:
- Hiểu rõ về từng loại hình bất động sản (căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự, condotel…) Những ưu nhược điểm của từng loại hình trước khi quyết định đầu tư.
- Có kiến thức sâu về kinh tế vĩ mô: dự đoán xu hướng phát triển của kinh tế trong năm tới, tình hình phát triển du lịch (khi chọn phân khúc bất động sản du lịch: Nha Trang, Phú Quốc, Sa Pa, Đà Lạt…), xuất nhập khẩu (khi đầu tư vào các khu gần cảng biển – Long An, Phú Mỹ, Bắc Vân Phong…), sự phát triển của công nghiệp (đầu tư đầt xung quanh các khu công nghiệp: Trảng Bom, Bình Dương, Thái Nguyên, Bắc Giang…)
- Nắm rõ các bước trong giao dịch nhà đất, quy định pháp lý liên quan: đặt cọc, công chứng, thuế thu nhập, làm sao để tránh các vấn đề tranh chấp làm mất nhiều thời gian.
- Với các loại đất nền, đất nông nghiệp: cần hiểu rõ và phân biệt được sự khác nhau của đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất rừng, đất trồng lúa, điều kiện để được lên thổ, điều kiện để tách thửa…
- Thời hạn sử dụng đất, sở hữu lâu dài khác với sở hữu 50 năm (officetel, condotel, đất nông nghiệp) ra sao, điều kiện để được gia hạn khi hết hạn trên sổ…
- Nắm vững phân tích về tài chính, tính toán lợi nhuận ra sao, có nên vay ngân hàng không, tỷ lệ vay như thế nào, khi nào thu hồi vốn, lợi nhuận khi đầu tư…
- Nên hiểu cách bán hàng của chủ đầu tư, hiểu rõ các cam kết của chủ đầu tư nghĩa là gì, đó là miếng ngon hay là miếng mồi ngon, uy tín của chủ đầu tư thế nào…
- Riêng với chung cư nên tìm hiểu rõ các giai đoạn tăng giảm giá của căn hộ chung cư
Tựu chung lại, kiến thức thì có rất nhiều, rất đa dạng, việc tham gia các group FB về nhà cửa đất đai cũng là một cách để học hỏi và cập nhật thêm về các kiến thức này. Kiến thức trong đầu tư bất động sản rất quan trọng, có lẽ còn quan trọng hơn cả tài chính. Nếu bạn không có kiến thức mà đi đầu tư sẽ có thể phải trả giá, đó là các bài học đắt giá mà bạn không ngờ tới. Vậy bạn muốn có kiến thức hãy đi đầu tư thời gian tìm hiểu hay là dùng tiền đi đầu tư để rồi tích lũy kiến thức (qua các bài học đắt giá)?
Bài viết kinh nghiệm đầu tư nhà đất hiệu quả
- Săn nhà ngộp, đất ngộp có dễ không? Cứ… mơ đi nha
- 6 điều cần phải biết trước khi đi mua đất đầu tư
- Chia sẻ thời điểm nào nên mua nhà và lúc nào thì nên bán nhà
Tài chính bao nhiêu là đủ để đầu tư bất động sản
Người ta thường hay nói đây là yếu tố đầu tiên (tiền đâu), nhưng trong đầu tư bất động sản có lẽ đây không phải là yếu tố quan trọng nhất. Nếu bạn đã có đủ thông tin, có kiến thức vững chắc thì bạn có thể tự tin đi vay ngân hàng, đi huy động vốn từ bạn bè để đầu tư, do đó bạn hoàn toàn có thể tham gia đầu tư nhà đất chỉ với một phần vốn của giá trị bất động sản đó.
Còn nếu bạn đã có tài chính vững chắc nhưng lại không có đủ thông tin, kiến thức có lẽ bạn cũng không dám đầu tư, gửi ngân hàng, hoặc sẽ trở thành con cừu non cho các cá mập xẻ thịt.
Mặc dù không quan trọng bằng thông tin và kiến thức, nhưng tài chính trong đầu tư bất động sản cũng rất quan trọng, rất hiếm người có thể “tay không bắt giặc” trong lĩnh vực này. Chỉ cần vài triệu bạn có thể tham gia thị trường chứng khoán, nhưng để tham gia thị trường bất động sản bạn cần tối thiểu vài trăm triệu, nếu tham gia sâu hơn thì bạn có thể cần tới nhiều tỷ, thậm chí có nhiều cá mập bỏ vào lĩnh vực này lên tới hàng trăm tỷ đồng.
Nếu không có tài chính thì nhiều khi bạn thấy cơ hội đó, nhưng lại không nắm bắt được. Nhiều người có tài chính tốt đầu tư theo kiểu săn hàng ngộp, có thể dễ dàng kiếm được những món hời rẻ hơn thị trường tới 10% hoặc hơn, để đó trong 1-2 tháng rồi bán lại với giá tốt hơn, kiếm 10-20% trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, bạn phải nắm rõ thị trường và có mối quan hệ tốt với môi giới khu vực đó thì mới có nguồn hàng thơm này.
Người có tài chính hạn chế có thể tham khảo vay vốn ngân hàng, hiện nay lãi suất ngân hàng giảm hơn trước khá nhiều, có nơi cho vay chỉ với 8-9%/năm. Chỉ cần tính toán khoản đầu tư của bạn sinh lời lớn hơn 15%/năm thì khoản đi vay của bạn đã có lãi rồi. Tuy nhiên đi vay cũng có rủi ro, bạn cân nhắc chỉ vay với mức nhất định để phòng tránh rủi ro mất thanh khoản cá nhân.
Với những ai có tài chính eo hẹp có thể sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc tham gia các dự án thanh toán theo tiến độ. Gần đây một số người mua dự án GS Nhà Bè, mới chỉ đóng khoảng 3 tỷ mà tiền lời đã lên tới 4-5 tỷ trong một thời gian ngắn, quả là mức siêu lợi nhuận. Tuy nhiên việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi và bạn có thể phải trả giá khá đắt khi nhận định sai lầm xu hướng thị trường. Dự án One Verandah của Mapple Tree tại quận 2, khi mở bán giữa 2018 với giá khá đắt nhưng chỉ phải thanh toán 25% cho tới khi nhận nhà, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tại dự án này đã phải trả giá đắt khi phải cắt lỗ tới hàng trăm triệu vào thời điểm nhận nhà.
Yếu tố may mắn trong đầu tư bất động sản
Trong đầu tư không thể thiếu yếu tố may mắn. Kể cả những nhà đầu tư bất động sản có rất nhiều kiến thức, kinh nghiệm nhưng vẫn có trường hợp ra vào không hợp lý, dẫn tới thua lỗ. Đây là yếu tố không nắm bắt được, tùy phước đức ông bà để lại thôi.
Việc tăng giá nhanh tại khu Đông trong thời gian gần đây do việc thành lập thành phố Thủ Đức làm nhiều người bất ngờ. Những ai mua trước đó thì mừng vui, còn những người bán ngay trước đó thì thấy tiếc. Mình có biết một nhà đầu tư cũng có rất nhiều kinh nghiệm, bán khá nhiều bất động sản tại khu Đông ngay trước thời điểm công bố, sau đó 1 tháng giá nhà đất tại đó lại tăng lên thêm vài tỷ.
Nhiều người mua đất ở quận 9 trước kia giá rất rẻ, đột nhiên Vin về triển khai Vinhomes Grand Park kéo giá cả khu vực này tăng lên, đặc biệt có những người mua mặt đường Nguyễn Xiển trước kia giá chỉ 10 triệu, nhờ Grand Park giá đã lên tới 100 triệu/m2.
Nên mới nói, sự may mắn luôn hiện hữu, chỉ có là nó có mỉm cười với bạn hay không mà thôi. Qua đây, Gia Phúc Land chúc mọi người có thông tin, có kiến thức, có tài chính để đầu tư đất Bắc Bình thành công, và cuối cùng, có thêm một chút may mắn nữa.
Nguồn: Thái Hoà Admin Group Cộng đồng Bất động sản.
Gia Phúc Land
Bài viết cùng chuyên mục
