Bản đồ quy hoạch thường được các nhà đầu tư bất động sản, nhất là các lô đất sào mẫu, đất nông nghiệp,,, tra cứu kỹ càng trước khi xuống tiền. Vì nếu mua nhầm đất bị dính quy hoạch thì rất khó chuyển nhượng hoặc phải bán lỗ. Hiện nay, rất nhiều tỉnh thành đã công khai bản đồ quy hoạch trực tuyến để phục vụ người dân, nhưng việc tra cứu quy hoạch online vẫn còn phức tạp và các thông tin được cập nhật trực tuyến luôn có độ trễ vài tháng so với lúc ban hành. Sau đây Gia Phúc Land chia sẻ tất tần tật về các loại bản đồ quy hoạch và cách tra cứu quy hoạch trực tuyến
Bản đồ quy hoạch là gì?
Chắc các bạn cũng từng thấy, khi đi mua đất phân tích tiềm năng…, đôi khi người ta in một cái bản đồ to, trải ra hoặc dán lên tường, rồi chỉ chỗ này nên mua, chỗ kia không nên mua, chỗ này lên thổ được, chỗ kia có thể khó lên thổ, chỗ nọ dính đường… Vậy thì cái bản đồ to to đó chính là bản đồ quy hoạch.
Nhóm các loại bản đồ này thể hiện quy hoạch của một khu vực cụ thể đó là loại đất gì. Đây cũng là loại bản đồ quan trọng của đất đai và Bất động sản nói chung. Bản đồ quy hoạch thường có các ô hình chữ nhật, và mỗi một ô quy định mục đích sử dụng đất (hay loại đất) của ô đó là gì.
Các loại bản đồ quy hoạch thường gặp trong thực tế
Có nhiều loại bản đồ quy hoạch cho các mục đích sử dụng khác nhau, nhưng quan trọng nhất phải kể đến:
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Cái này quan trọng nhất, để cho biết đất đó có mục đích sử dụng là gì trong tương lai? và hệ số sử dụng đất (FAR) là bao nhiêu.
- Bản đồ quy hoạch giao thông: Loại này cập nhật thông tin về các con đường, lộ giới, đường nội bộ, hẻm…
- Bản đồ quy hoạch xây dựng: Nói về các chỉ giới xây dựng (hay chỉ giới đường đỏ), thường khi có ý định mua đất xây nhà phải tìm hiểu kỹ bản đồ này. Qua đó chúng ta biết được khoảng lùi trong xây dựng, mật độ xây dựng là bao nhiêu, cho xây bao nhiêu tầng…
- Bản đồ quy hoạch phân lô: Là chi tiết ô phố ra từng lô đất nhỏ. Thường bản đồ này do các doanh nghiệp bất động sản lập.
Xem giải thích chi tiết về các loại bản đồ trên tại đây
Tất cả các loại quy hoạch này có thể được thể hiện chung trên 1 bản vẽ, cũng có thể được thể hiện trên nhiều bản vẽ khác nhau.
Ngoài các loại quy hoạch ở trên, còn có các loại khác như quy hoạch cao độ, quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan, quy hoạch đô thị…
Bài viết về bản đồ – quy hoạch
- Nghiên cứu về bản đồ và ứng dụng trong bất động sản
- Các mẹo cần biết để được đền bù suất tái định cư tốt nhất
Tại sao cần kiểm tra quy hoạch trước khi mua đất?
Khi đi mua đất thì chúng ta sẽ mong muốn tìm được một miếng đất có tiềm năng và có khả năng đầu tư để tăng giá tốt trong tương lai. Sẽ có nhiều yếu tố để xác định một miếng đất có tiềm năng, nhưng trong khuôn khổ bài này thì mình chia sẻ 02 yếu tố chính đó là Vị trí, và Loại đất là gì.
Vị trí và loại đất là quan trọng bởi nếu vị trí tốt mà loại đất xấu (không lên được thổ cư, dính đường, dính hạ tầng…) cũng tèo, mà loại đất tốt (có thổ cư) nhưng ở vị trí không tốt cũng không ngon. Nên một Bất động sản tốt ít nhất hội tụ cả 2 yếu tố này thì mới đáng mua vào.
Để tìm mua đất đầu tư thì lúc tiếp cận môi giới chúng ta chỉ nhận được thông tin là có lô đất này đang bán, cùng hình chụp thực tế/photo của sổ đất đang bán đó. Trong trang số 2 của sổ đỏ thì có ghi rất rõ loại đất là gì rồi. Và trang số 3 của sổ cũng có cái bản vẽ cùng hình dạng, kích thước các cạnh của lô đất, trường hợp nếu dính lộ giới thì cũng có thông tin trên đó luôn.
Thửa đất trong bản đồ địa chính khi áp quy hoạch lên sẽ biết được thửa đất đó có quy hoạch gì? Chính vì thế, có những thửa đất có nhiều loại đất khác nhau tùy vào quy hoạch áp lên là gì. Ví dụ: trên 1 sổ hồng hiển thị bao nhiêu m2 là đất ở? Bao nhiêu m2 là đất CLN? Bao nhiêu m2 là đất giao thông?…
Có cần phải tra cứu quy hoạch khi trong sổ đã có thông tin rõ ràng?
Lý do là vì các thông tin ghi trong sổ là của thời điểm cấp sổ. Nghĩa là ngay thời điểm cấp sổ, đất loại gì, tình trạng như thế nào được ghi vào trong sổ (Vì thế nên lưu ý thời gian cấp sổ). Và thời điểm hiện tại, chưa chắc các thông tin đó còn đúng, đó là lý do chúng ta cần phải kiểm tra quy hoạch, việc kiểm tra quy hoạch giống như hành đồng Double check xem cái thông tin trong sổ (thiết lập lúc cấp sổ) và thông tin thời điểm hiện tại có giống nhau hay không.
Vì quy hoạch ở Việt Nam thì theo định kỳ 05 năm cập nhật 1 lần, việc cập nhật này có thể giữ nguyên cái cũ hoặc thay đổi cái cũ. Ngoài ra còn có thay đổi không theo định kỳ nữa. Nên việc kiểm tra quy hoạch gần như là điều bắt buộc ngay khi bạn có ý định tìm mua một bất động sản là nhà / đất có sổ.
Cách kiểm tra – tra cứu quy hoạch nhà đất
Thỉnh thoảng chúng ta hay gặp vài lô đất có tiềm năng vị trí tốt nhưng lại bán rẻ hơn hẳn so với thị trường, ngoài yếu tố khách quan như: chủ nhà kẹt tiền, chủ đất không nắm giá thị trường nên định giá rẻ… thì hầu hết các lô đất đó đều bị vướng quy hoạch nên bán ra giá thấp, khách nào ham của rẻ chưa kiểm tra quy hoạch nhà đất kỹ càng mà ôm vào thì sẽ dẫn đến tình trạng mua nhầm đất dính quy hoạch, từ đó gây thiệt hại rất lớn cho nhà đầu tư. Do đó, việc kiểm tra quy hoạch là điều kiện tiên quyết trước khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.
Hiện nay trên thị trường, dân đầu tư nhà đất thường áp dụng 4 cách sau để kiểm tra quy hoạch nhà đất:
Kiểm tra trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (check sổ đỏ)
Cái sổ đỏ thường có 4 trang, trong đó trang 2 trang 3 có các thông tin quan trọng cho việc kiểm tra này. Nên trước tiên chúng ta phải đọc các thông tin này đã. Trang 2 là thông tin của thửa đất, và trang 3 là cái bản vẽ hình dạng, kích thước các cạnh của thửa đất đó. Thật ra thì loại đất trong sổ có rồi, chỉ là xem lại coi có đúng như trong sổ không thôi, với quy hoạch mới thì đất đó có bị quy hoạch làm gì khác không. Còn vị trí là xem bản vẽ quy hoạch giao thông xem đất có bị phóng đường hay không?
Tips xem sổ đỏ cho nhà đầu tư mới: là xem thêm ngày cấp sổ để biết đất này được mua từ chính chủ hay đã được cò lái mua rồi phân lô bán lại. Với những sổ đỏ cũ, chúng ta xem thêm thông tin trên trang 4 xem đất có được xóa thế chấp chưa (sổ đã vay ngân hàng và được định giá rồi, qua đó biết được đây cũng là sổ thật không phải giả), hoặc xem thêm thời gian nhận chuyển nhượng gần nhất cách đây bao lâu để biết lô đất này có được khách đầu tư mua lướt hay không?
Khuyến cáo rằng, trước khi quyết định giao dịch, để an toàn tuyệt đối thì cần tham khảo quy hoạch từ cơ quan nhà nước.
Yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin quy hoạch
-
- Kiểm tra quy hoạch nhà đất tại UBND cấp xã hoặc huyện của nơi có bất động sản cần tra cứu
- Hỏi ý kiến của công chức địa chính cấp xã hoặc người dân xung quanh thửa đất cần kiểm tra quy hoạch để có thêm thông tin.
- Kiểm tra thông tin quy hoạch ở các cơ quan khác: Phòng kinh tế hạ tầng, phòng tài nguyên môi trường, phòng quản lý đô thị….
- Kiểm tra quy hoạch nhà đất tại UBND cấp xã hoặc huyện của nơi có bất động sản cần tra cứu
- Xin thông tin về quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Người dân có thể đến trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi có thửa đất để nộp hồ sơ xin trích lục thông tin. Cách tra cứu này có độ tin cậy cao, tra cứu được hàm lượng thông tin nhiều. Tuy nhiên, cách này mất thời gian hơn và thường phải do chủ đất đi xin quy hoạch mới được, nếu không phải chủ đất thì hồ sơ bị trả về. Trình tự thực hiện như sau:
- Bước 1: Người dân có nhu cầu xem thông tin quy hoạch sử dụng đất nộp phiếu yêu cầu theo mẫu đến Văn phòng đăng ký đất đai theo các hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai;
- Gửi qua đường công văn, fax, bưu điện;
- Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.
- Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận, xử lý. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho người dân biết.
- Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất theo yêu cầu.
Xem quy hoạch trên cổng thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.
Với việc xây dựng chính phủ điện tử và nền kinh tế số của Việt Nam, hầu hết các tỉnh thành đều công khai thông tin quy hoạch của mình trên cổng thông tin điện tử của UBND huyện. Tuy nhiên, các thông tin này vẫn còn khó tìm, chưa phù hợp với người dân ở các vùng nông thôn. Không những thế, với việc tồn tại nhiều loại quy hoạch khác nhau, cũng gây không ít khó khăn cho những ai không chuyên về lĩnh vực bất động sản.
Xem thông tin quy hoạch trên các ứng dụng, trang web
Với việc mỗi tỉnh thành có một cổng thông tin riêng biệt và khó tìm kiếm, nên hiện nay có vài ứng dụng hoặc trang web tập hợp quy hoạch của các tỉnh thành để thuận tiện cho các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin, một vài ứng dụng được nhiều người biết đến như: thongtinland, Guland, remaps, dnailis… Điểm hạn chế của các ứng dụng/web này là độ mới của thông tin không bằng các cổng thông tin của nhà nước, thậm chí một vài ứng dụng phải trả phí để được check quy hoạch.
Tính pháp lý của Quy hoạch?
Quy hoạch là một kế hoạch liên quan đến Đất đai của nhà nước nói chung. Nó không phải là giấy tờ mang tính sở hữu, chủ quyền. Nói cách khác, Quy hoạch chỉ mang tính xác định Thuộc tính của một khu đất, để cho biết khu đất đó được phép làm gì, và làm như thế nào… Và lưu ý rắng, Quy hoạch không thể khẳng định được ai là người sở hữu khu đất đó.
Quy hoạch treo là gì?
Chúng ta cũng hay nghe đến từ Quy hoạch treo, và hậu quả của nó. Quy hoạch treo nghĩa là quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, đã được công bố nhưng không thực hiện. Do kế hoạch về đất đai của nhà nước không rõ ràng ở khu vực đó, vì thế nên phải giữ nguyên hiện trạng không được làm gì cả. Và vì nhà nước không rõ ràng, nên cũng không ai dám làm gì liên quan đến xây dựng hết. Đó chính là quy hoạch treo.
Tuy nhiên, theo khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì từ năm 2021 hộ gia đình, cá nhân được xây nhà trên đất quy hoạch treo nếu UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đồng ý cấp giấy phép xây dựng. Khi được cấp giấy phép thì cũng chỉ là xây dựng có thời hạn, không được sử dụng lâu dài như các khu vực khác.
Chuyên sâu về các loại bản đồ quy hoạch
Chúng ta cứ hay nghe nói Quy hoạch và quen với từ này, nhưng trong thực tế thì có khá nhiều loại quy hoạch. Và quan trọng nhất là 02 loại quy hoạch đó là quy hoạch Sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch sử dụng đất đôi khi còn có người bảo là quy hoạch của Sở Tài nguyên, lý do là quy hoạch này mô tả về tài nguyên đất, sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế – xã hội để việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và từng ngành sản xuất.
- Hình thức của quy hoạch này là mỗi huyện sẽ có một file riêng.
- Đối với quy hoạch sử dụng đất thường 5 năm sẽ lập 1 lần (Đến 2025 chẳng hạn) nghĩa là cái quy hoạch đó được vẽ từ năm 2020.
- Ngoài ra, còn có 1 phiên bản khác gọi là Kế hoạch sử dụng đất: Nghĩa là quy hoạch tổng như là kế hoạch 5 năm, rồi hàng năm lại có 1 bản gọi là kế hoạch mỗi năm.
- Lại có 1 phiên bản gọi là Hiện trạng sử dụng đất: Nghĩa là 1 khu đất hiện trạng đang sử dụng là đất gì.
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất có quy định về màu sắc rõ ràng theo tiêu chuẩn chung và có 3 chữ cái để nhận biết đó là loại đất gì (ví dụ ODT = Ở đô thị).
Xem thêm: Ký hiệu các loại đất trên bản đồ quy hoạch
Ngoài Quy hoạch sử dụng đất, thì có một loại quy hoạch khác mà nhiều người quan tâm là quy hoạch xây dựng. Trong đó mô tả đất đó được xây bao nhiêu tầng, mật độ, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi xây dựng….
Bản đồ quy hoạch xây dựng
- Khi chúng ta nghe đến tên quy hoạch 1/2000 thì đó chính là loại quy hoạch này.
- Quy hoạch xây dựng được phân theo đồ án, mỗi đồ án là 1 khu vực nào đó. Đôi khi chỉ bằng 1 xã mà thôi.
- Quy hoạch này được lập dựa trên quy hoạch sử dụng đất nhưng chi tiết hơn nhiều, và có thông tin về công trình xây dựng. Ví dụ: Nếu là loại đất thì ghi rõ loại đất Chung cư, cao tầng …, còn thêm thông tin như tầng cao, dân số, hệ số, khoảng lùi…
- Bản đồ quy hoạch xây dựng này không phải chỗ nào cũng có. Thường được lập ở các thành phố lớn và khu vực tập trungg đông dân cư và có nhu cầu xây dựng cao.
- Ký hiệu màu sắc của bản đồ xây dựng không ổn định, lúc thì màu này, lúc màu khác. Không được cụ thể và quy định rõ như bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Bản đồ quy hoạch định hướng phát triển không gian là gì?
Chúng ta lại nghe tới Quy hoạch với các tỉ lệ như 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, đây là loại quy hoạch có thời hạn và tầm nhìn nhiều năm tới. Để mô tả 1 cách tổng thể là khu vực nào sẽ làm cái gì. Tuy nhiên, mức độ chính xác về vị trí thấp, các con đường vẽ trong bản đồ này nếu áp lên thực tế có thể lệch cả trăm m. Nếu tỉ lệ càng cao thì mức độ chính xác sẽ càng thấp. Thực tế chúng ta thường hay nghe về quy hoạch 1/2.000, quy hoạch 1/500 là nhiều, vậy những thứ này nên hiểu như thế nào cho đúng?
- Quy hoạch 1/2000: Loại này có tính pháp lý để tham khảo do nhà nước duyệt, độ chính xác cũng cao, các con đường lớn và chính xác đến centimet luôn. Quy hoạch 1/2000 này cũng được tách thành nhiều bản vẽ quy hoạch như về thời gian (hiện trạng, ngắn hạn, dài hạn), hay về chức năng (Sử dụng đất, giao thông, mạng lưới cấp nước, điện, cầu, đường ống…). Sau khi quy hoạch chi tiết của 1/2000 được phê duyệt, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ cập nhật vào quy hoạch chung của khu vực.
- Quy hoạch 1/500: Bản này chi tiết hơn QH 1/2000, rõ ràng cả các tuyến đường nhỏ, các lô đất. Được xây dựng trên cơ sở 1/2000, và thường do doanh nghiệp BĐS tự lập, có thể điều chỉnh trong phạm vi. Ví dụ: Quy hoạch 1/2000 là cho 1 ô phố là đất ở, còn phân lô trong đó thế nào thì do 1/500 quyết định. Lô to hay nhỏ tùy vào doanh nghiệp làm.
Như thế, nói về tính pháp lý thì chỉ có Quy hoạch 1/2000 và 1/500 là có tính pháp lý cụ thể. Còn tất cả các loại quy hoạch khác chỉ mang tính tham khảo. Và trong thực tế, có những nơi chưa có Quy hoạch 1/2000 thì doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai quy hoạch 1/500.
Nguồn: Đức Lê – Remaps
https://giaphucland.com
