Có bao nhiêu loại Bất động sản cho dân đầu tư?
Với mỗi loại BĐS thì có đặc điểm gì, và nên xem xét thế nào về tính pháp lý?
Làm thế nào để biết giá đó có cao hay thấp theo từng loại BĐS?
Và việc tăng giá của từng loại BĐS phụ thuộc vào yếu tố nào?
Phần 1: CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN.
Bạn muốn đầu tư Bất động sản, ấy thế thì bạn phải biết có bao nhiêu loại Bất động sản, và đặc điểm từng loại thì mới đặng dễ dàng trong việc chọn lựa.
Với phần này sẽ đưa ra các loại và đặc điểm mang tính định hướng, còn những phần sau sẽ nói đến cái khả năng lợi nhuận hay những pháp lý cần có.
Thường khi nói đến Bất động sản, người ta hay thoáng nghĩ đến Đất, nhà, và chung cư. Đó là những đại diện “Ưu tú”, tuy nhiên thực tế thì hơi phức tạp hơn chút. Các loại đó có thể kể đến:
1. ĐẤT.
Ừ thì có đất, đất có thể phân ra thành nhóm đất Thành phố và Đất vùng ven. Đất Thành phố thì lại tách ra ĐẤT DỰ ÁN và ĐẤT TÁCH THỬA . Đất vùng ven lại phải tách ra ĐẤT SỔ ĐỎ và ĐẤT SỔ HỒNG.
Chưa hết, lại phải tách ra ĐẤT THỔ CƯ hay ĐẤT NÔNG NGHIỆP, ĐẤT DỰ ÁN TO hay ĐẤT DỰ ÁN NHỎ….
1.1. Đất sổ đỏ, xây tự do, thành phố: (Đất tách thửa).
Đây là loại đất “xứt sắc” nhất trong cái đống đất. Lý do xuất sắc là bởi vì loại này hiếm, lý do hiếm là bởi vì từ năm 2007 (hay 2009) gì đó, có nghị định cấm bán đất nền trên phạm vi toàn TP, như vậy mà sau đó không có đất nền nữa. Vậy thì tại sao lại xuất hiện đất này, thì bởi vì đất này được hình thành qua việc tách thửa (thủ tục gọi vậy), gọi theo ngôn ngữ chuyên môn là Đất xây dựng chỉnh trang (thay vì đất dự án gọi là Đất xây dựng mới).
Loại này được hình thành kiêu như nhà tui có 300m2 đất, xong tui tách cho con tui, anh chị tui… và lên thổ cư, kiểu kiểu vậy, thế là được sổ đỏ, được xây tự do, hoặc loại này cũng hình thành từ nhà nát, nhà cấp 4, xong đập cái nhà thì ra miếng đất.
Nhìn chung đất này trong khu dân cư hiện hữu, và như thế thì gần như không khác gì dân cư hiện hữu, và nói chung xung quanh cũng không có tiện ích nào khác khu hiện hữu.
Loại này hiếm, dân xây dựng hay kiếm mua để đập nhà xây mới bán giá cao hơn.
1.2. Đất dự án:
Đất dự án cũng phải tách thành 02 nhóm nhỏ. Đất có sổ đỏ là thời xưa người ta làm dự án trước khi bị cấm bán nền, nói chung những dự án hoàn thành trước 2005 ấy, thì có sổ đỏ.
Sau đó, đất Dự an đều không có sổ, mà phải xây nhà. Các chủ đầu tư tách thành 02 giai đoạn, bán đất nhưng không có giấy tờ (hoặc mới xong móng), sau đó thì khi nào xây nhà Chủ đầu tư sẽ hỗ trợ ra sổ nhà.
Đặc điểm đất dự án là phải xây nhà theo mẫu, không tách nhỏ hay chia nhỏ miếng đất được, cũng không nhập được. Đại khái là nếu miếng đất đó 400m2 thì nó là 400m2 không tách được 4 miếng mỗi miếng 100m2 được. Nhà thì phải xây theo mẫu, có lùi trước lùi sau đàng hoàng. Có nhiều miếng y chóc miếng mình, xung quanh có các tiện ích, nhưng nói chung là đất tiện ích thôi, vì chủ đầu tư không xây dựng, mà nói chính xác là xây dựng cũng không ai xài nên để đó khỏi xây.
Đặc điểm nữa là đất loại này thường diện tích to, tầm hơn trăm m2 không à.
1.3. Đất vùng ven sổ đỏ:
Ở vùng ven thì vẫn cho phép bán nền, thường 1 dự án chỉ phải khoảng 20% (hay các trục đường lớn) là phải xây nhà, còn lại thì vẫn được bán nền. Và đất này cũng tách thành 2 loại nhỏ là đất trong dự án lớn hay đất tách thửa, đất dự án lớn nghĩa là nó trong khu quy hoạch đàng hoàng, còn đất tách thửa là đất tầm dưới 1ha rồi dân tách lô ra bán.
Có sổ, nhưng nếu mua thì hạn chế mua đất tách sổ từ lô nhỏ, còn đất dự án thì tuỳ vào chủ đầu tư. Và đương nhiên thì đất dự án là xây nhà theo mẫu, đất nhỏ là xây tự do, nhưng vùng ven, đất nhỏ thì không cạnh tranh lại với đất vườn nhà người ta.
1.4. Đất vùng ven sổ hồng:
Là loại đất mà phải xây nhà, đất dự án, loại này thì cũng tương tự như đất dự án ở Thành phố. Không có giấy tờ và xây nhà theo mẫu.
1.5. Nói thêm: Đất thổ cư và đất nông nghiệp:
Khi đi mua đất, cái ngon lành nhất là đất sổ đỏ thổ cư (Loại 1.1), loại này nghĩa là trước đó người ta làm hết thủ tục rồi từ tách thửa, đóng tiền sử dụng đất, cập nhật tên, và lô cũng không to mấy, phù hợp thị trường và xung quanh.
Có những sổ đất đề là Đất nông nghiệp (trồng cây lâu năm …) những thửa đất này thường là đất to, và muốn thành loại đất 1.1 thì phải làm các thủ tục pháp lý như tách thửa, đóng tiền sủ dụng đất, ra sổ … mới thành.
Nghĩa là loại đất này phải đi 1 bước pháp lý dài mới ra loại 1.1, mà cũng chưa chắc ra được loại 1.1, vì có thể có vấn đề về quy hoạch.
Thế nên giả sử mua loại đất này, mà người bán bảo là hỗ trợ lên thổ cư này kia, thì cũng phải xem xét tại sao người ta không lên xong rồi bán cho nó ngon. Có 2 lý do chính để người ta không lên thổ cư rồi bán, thứ nhất là không lên được, thứ 2 là lên thì cái chi phí cao, xong tính ra thì cũng chưa chắc rẻ, để vậy cho người mua tưởng rẻ.
Thế nên loại đất này thì phải am hiểu pháp lý và phải có lực thì mua mới tốt, nghĩa là phải giỏi hơn chủ đất về mặt pháp lý cơ. Còn không rớ vô coi chừng.
Ngoài ra, sổ mới thì ngon hơn sổ cũ, bởi vì cái gì mới là cái mới update. Sổ 20 năm rồi chưa update sẽ có nghĩa là 20 năm nay chưa ai check hết, trong khi mới Update năm ngoái thì nghĩa là năm ngoái họ mới check. Đại khái thì sổ nào cũng check dc, nhưng mà sổ mới thì nói chung ngon hơn cũ. Thế thôi.
2. NHÀ.
Nhà thì đại khái là một công trình được xây dựng trên đất. Ở mục 1 có bao nhiêu loại đất thì chí ít ở mục này có từng đó loại nhà. Tuy nhiên có chút khác biệt thôi. Cụ thể như sau:
2.1. Nhà phố
Là nhà được xây nên trên loại đất xây dựng tự do, sổ đỏ (loại đất 1.1). Nhà phố thì có thể tách riêng ra thành nhà mặt tiền hoặc nhà hẻm xe máy, hẻm xe hơi.
Loại đất 1.1 và loại nhà 2.1 là cái loại mà “Dân gian xưa nay vẫn hiểu đó là nhà, đất”. Ở TP thì loại này có hơi bị nhiều, hầu hết là loại này, và khi kiếm nhà lẻ thì cũng là loại này. Loại nhà này có điều đặc biệt là không không thích thì có thể đập xây lại, bởi vì được xây trên miếng đất 1.1 là loại đất có sổ đỏ và XÂY DỰNG TỰ DO.
2.2. Nhà Dự án.
Là nhà được xây trên đất Dự án (loại đất 1.2). Đất dự án thì có đặc điểm là có sổ hoặc không sổ, nhưng nhà thì phải xây theo mẫu. Mà một khi phải xây theo mẫu thì nghĩa là không tự do, không thể muốn đập đi xây lại theo cách của mình thì đập. ĐÂY LÀ ĐIỀU KHÁC BIỆT LỚN MÀ KHÔNG NHIỀU NGƯỜI ĐỂ Ý.
Thật ra loại nhà này mới xuất hiện gần đây, và trên thị trường hiện nay, loại nhà này cũng không nhiều.
Một số phiên bản nhỏ của loại nhà này bao gồm:
2.2.1. Nhà phố liên kế:
Bạn đi dọc đường Phan Văn Trị gần Phạm Văn Đồng sẽ thấy một dãy nhà to, đẹp. Tương tự là đi Nguyễn Văn Linh chỗ Phú Mỹ Hưng cũng vậy. Hay gần đây là Waterpoint Nam Long ở bên đường Song hành cao tốc.
Đặc điểm loại nhà này là nhiều nhà giống nhau, xây sát nhau, và nhà nào cũng to đẹp. Mỗi dãy như vậy có 4-6 căn liên tục. Loại nhà này khi mua, bạn được cấp sổ 1 căn, nhưng nếu bạn là chủ căn ở giữa mà muốn đập đi xây lại căn khác với kiểu khác thì e là không thể. Cái này thuộc loại là nhà riêng, nhưng lại không sửa được.
2.2.2. Biệt thự, nhà trong khu Compound
Nhà trong khu biệt lập cũng mới có khoảng chục năm đổ lại đây thôi, và ngày càng có nhiều. Đặc điểm dễ nhận thấy cho loại nhà này là có cái rào và chốt bảo vệ phía trước.
Thật ra loại nhà này đã có từ lâu, nhưng hồi đó chỉ là khu dành cho các quan chức (giống như các tướng lĩnh quân đội..), nhưng bây giờ có cả tư nhân. Bạn cứ đi qua các khu mới sẽ thấy có nhiều nơi có khu nhà ở, có cái rào phía trước, ai lạ đi vào đều bị hỏi là vào làm gì, gặp ai…
Loại nhà này tôn vinh sự riêng tư, và bạn có thể dừng xe trước cổng vào nhà mà không bị trộm khoắng mất, hay có thể đi khỏi nhà không khoá cửa mà cũng không lo lắng lắm. Cũng những khu này sẽ đảm bảo không có mấy trẻ trâu nẹt pô trước nhà, không thấy chửi nhau, cãi nhau om sòm, không có thấy bật kara hát ầm ầm… nhìn chung là riêng tư.
Nhưng bù lại, bạn không kinh doanh gì được trong khu này hết, bạn có căn nhà, và bên ngoài cổng chính người ta rào lại thì bạn bán đồ trong này không được.
Loại nhà này về cơ bản chỉ để ở, không kinh doanh, hay cho thuê buôn bán gì được hết, mặc dù đường cũng to, nhà cũng rộng… nhưng chỉ ở thôi. VÀ NGÀY CÀNG NHIỀU NHÀ LOẠI NÀY XUẤT HIỆN.
Túm lại, nhà dự án là nhà của bạn, nhưng bạn không được phép tự ý xây theo cách của mình. Và một số loại nhà thì hạn chế luôn việc kinh doanh nếu ở trong khu biệt lập. Nhà thì có nhiêu thôi, vì ở vùng ven người ta quan tâm đất chứ không quan tâm nhà.
3. CHUNG CƯ.
Chung cư (hay căn hộ) tính ra cũng có nhiều loại. Đặc biệt chung cư thì NGƯỜI BÌNH THƯỜNG không làm được, hay nói đến chung cư thì nói đến Dự án, nói đến Chủ đầu tư chứ không phải cá nhân làm. Hồi xưa có vụ cho phép cá nhân làm chung cư, mà giờ quy định đó bỏ rồi.
Chung cư là loại Bất động sản dễ tiếp cận nhất hiện nay, và cũng đang phát triển mạnh nhất. Tuy nhiên chung cư cũng là loại Bất động sản nhiều người e ngại vì đặc điểm riêng của nó. Có người thì không thích, có người thành kiến, có người hiểu sai…
Về chung cư có thể phân ra các loại:
1.1. Chung cư thương mại.
Đây là loại chung cư mà luật cho phép bán thương mại, sở hữu lâu dài. Với loại chung cư này, chủ đầu tư được thoải mái quảng cáo, rao bán, được vay ngân hàng … giống như 1 cái nhà bình thường, có giấy tờ. Và thường Chủ đầu tư để bán được hàng nên hay cài vào cái cụm từ CHUNG CƯ CAO CẤP. Thành ra cái khỉ gì cũng là cao cấp hết, mặc dù bản chất nó chỉ là chung cư thương mại thôi.
Ở Việt Nam chưa có chuẩn về cao cấp (chưa có chuẩn kiểu như khách sạn 1 sao là sao, 5 sao là sao…). Thế nên cái cấp của chung cư là do tự Chủ đầu tư phong, và cảm nhận của khách hàng.
1.2. Chung cư Tái định cư
Một số chung cư được quy định là Tái định cư, nghĩa là nó đã định nghĩa đối tượng khách hàng trước khi xây dựng. Vì đối tượng biết trước, có chuẩn riêng nên thường thiết kế không Bay bổng như chung cư thương mại, vì đối tượng Tái định cư bị cho là đối tượng thấp nên chất lượng cũng thấp lun.
Chung cư tái định cư khác chung cư thương mại về đối tượng được mua, và cũng có thể khác về sở hữu, có thể sở hữu 50 năm lâu dài tuỳ vào pháp lý.
1.3. Chung cư Nhà ở xã hội
Chung cư này còn thấp hơn chung cư tái định cư, vì đối tượng được quy định là đối tượng xã hội, thu nhập thấp. Đại khái là thu nhập thấp nên chất lượng cũng thấp theo.
Các chủ đầu tư không muốn làm loại này, nhưng thường nghĩa vụ phải làm để đóng góp cho xã hội, thế nên chất lượng thường chỉ bằng chuẩn yêu cầu, nói chung chỉ làm đúng, chạm với quy chuẩn chứ ít ai làm vượt quy chuẩn, vì giá bán cũng bị khống chế. Sở hữu cũng lâu dài hay 50 năm hay thuê mua, tuỳ loại.
1.4. Officetel
Loại này mới xuất hiện, cũng có một số dự án làm, Hiện tại thì đang tạm dừng theo luật. Loại này thì bán thương mại, nhưng chắc chắn sở hữu 50 năm. Lý do thì là do xây dựng trên chỉ tiêu về thương mại chứ không phải chỉ tiêu ở. Nó gần giống cái khách sạn ấy.
Có một số loại khác như bán lẻ, trung tâm thương mại, condotel, nghỉ dưỡng … tuy nhiên trong phạm vi này không bàn đến.
Nói túm lại thì Đất, nhà, chung cư chúng ta có thể phân ra 10 loại Bất động sản để có thể đầu tư.
Mỗi loại có một đặc điểm riêng về khả năng sinh lời, mỗi loại có một đặc điểm riêng về tính pháp lý, và mỗi loại có cái hay, cái dở của nó.
Phần 2: QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ & KHẢ NĂNG SINH LỜI CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN.
Trong phần 1, Nhadatnew đã mô tả 10 loại Bất động sản để có thể đầu tư. Lý do tại sao phân tích 10 loại như vậy là bởi vì đặc điểm sinh lợi của nó khác nhau. Thế nên khi lựa chọn sản phẩm đầu tư, thì phải hiểu đặc điểm đã rồi mới xem có phù hợp với nhu cầu của mình hay không.
Nhưng trước hết, sẽ nói về đầu tư Bất động sản là gì trước khi lựa chọn loại nào.
1. QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ.
Khi nhận được đề nghị tư vấn nên chọn Bất động sản nào để đầu tư, câu đầu tiên sẽ luôn hỏi là “KỲ VỌNG SINH LỢI NHƯ THẾ NÀO?”
Đầu tư là một hình thức dùng tiền để sinh ra tiền, và do đó trước khi đi đầu tư phải xác định được kỳ vọng. Trong đầu tư, mức kỳ vọng người ta hay quy về chỉ số gọi là IRR, hồi đi học thì hay dùng NPV, nhưng mà đi làm thì là IRR. IRR đại khái là “tỉ suất lợi nhuận theo năm so với số tiền vốn mình bỏ ra”.
Ví dụ cho dễ hiểu thì thế này. Khi được hỏi câu hỏi trên, một số bạn trả lời đơn giản rằng kỳ vọng “HƠN NGÂN HÀNG LÀ ĐƯỢC”. Câu này có nghĩa là nếu hơn ngân hàng là gửi hoặc vay. Gửi thì 100tr được 7tr/năm, vay thì 100tr mất 11tr/năm. Nghĩa là làm sao thì làm, bỏ ra 100tr, mỗi năm kiếm được hơn 11tr là ổn.
=> IRR trong trường hợp này là 11%, hoặc 7% tuỳ kỳ vọng theo tiền gửi hay tiền vay.
– Có những người có kỳ vọng rất cao, đại khái là họ muốn bỏ ra 1tỷ, năm sau kiếm được 1tỷ.
– Có những người kỳ vọng còn ghê hơn. Bỏ ra 1 tỷ, vài tháng lướt sóng kiếm vài ba trăm.
– Có người còn kỳ vọng cao hơn nữa, là bỏ vài ba trăm, lướt sóng vài tháng thu về vài ba trăm.
Với những người có kỳ vọng như 3 gạch đầu dòng trên, thì mình từ chối tư vấn, vì nói thật là NẾU mình biết có các mức lợi nhuận đó, mình sẽ không bày đâu. ^^
Bởi vì với mức kỳ vọng trong gạch đầu dòng thứ nhất, thì mức IRR = 100% (1 năm lời gấp đôi). Mức thứ 2 là IRR hơn 100%, bỏ ra 1 tỷ, và tháng thu được 20% thì 1 năm sẽ hơn 100%. Mức 3 thì cao hơn nữa, đạt 100% trong vài tháng.
Vậy mức kỳ vọng thế nào là hợp lý?
Đầu tư thì đừng tham. IRR từ 15% – 25% là quá ngon rồi.
Nếu bạn có 1tỷ, và bạn đạt được trung bình IRR = 15% thì sau 5 năm ban có 1.750tr, sau 10 năm bạn có 3.518tr, sau 15 năm là 7.000tr, và sau 20 năm là 14.000tr.
Nếu đạt trung bình IRR là 25% thì 1 tỷ hôm nay, tương ứng 5, 10, 15, 20 năm sau là 2.4ty, 7.4ty, 22.7ty và 70 tỷ.
Thế nên trước khi đầu tư, phải xác định mục tiêu và kỳ vọng trước rồi hãy lựa chọn cái sản phẩm nào.
2. ĐẶC ĐIỂM SINH LỜI CỦA 10 LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN.
Đất loại 1.1. Đất sổ đỏ, xây tự do, Thành phố.
Khi nào người ta đi mua đất? Người mua đất chỉ có 02 lý do chính, đó là mua để đầu tư và mua để dành. Còn nếu họ có ý định mua ở thì sau khi mua họ sẽ xây nhà ngay.
Đặc điểm loại đất này là mua xong phải trả đủ 100% tiền cho người bán, và sang tên.
Khó khăn là cần ngay lập tức một số tiền lớn để mua. Và nếu bạn nhờ sự hỗ trợ của ngân hàng thì lại khó khăn khi bán ra.
Đất thì bạn chỉ thu được lợi nhuận sau khi bán, còn trong quá trình bạn sở hữu đất, miếng đất không mang lại cho bạn nguồn tiền nào.
Khi bạn sở hữu đất, thì ngoài việc chờ nó tăng giá, nó không còn có giá trị nào khác.
Tại sao ban đầu mình lại hỏi KHI NÀO NGƯỜI TA ĐI MUA ĐẤT? Ấy là để lọc đối tượng sẽ là khách hàng của bạn khi bạn đã sở hữu đất. Nếu bạn muốn bán đất, thì người mua cũng phần lớn là dân đầu tư và dân tích luỷ để dành.
Dân đầu tư thì như phân tích ở trên, dân đầu tư chuyên nghiệp luôn có 1 câu hỏi lớn trong đầu đó là “Mức kỳ vọng lợi nhuận”, thế nên họ khá quan tâm đến giá.
Đất thì tăng giá theo thời kì. Thời kỳ sốt thì hôm nay giá khác, ngày mai giá khác, ngày kia giá khác luôn. Khi không sốt thì có cảm tưởng như nó đứng yên. Đất là cái loại nó có thể tăng 30-60% trong vòng vài tháng, nhưng đứng im hoặc tăng chút xíu trong vòng cả năm.
Chỉ có điều, khi đang sốt thì lại rất khó để mua, và gần như sự vội vàng sẽ khiến cho người mua không có thời gian check pháp lý, vì chậm thằng khác hốt mất. Còn khi hết sốt thì thường dân tình lại không mua vì sẽ có suy nghĩ là chắc giá cao, thị trường đang đứng, không tăng giá… Thật ra vì suy nghĩ đó nên giá mới không tăng, còn khi mình thấy ngon thì thiện hạ cũng thấy, lúc đó lại tranh nhau.
Có những người đầu tư đất, vừa mua thì giá đứng, vừa bán thì giá tăng. Cái này gọi là không có duyên. Thường thì đầu tư đất là đầu tư dài hạn. Vì phải chờ cho đến một chu kỳ, đầu tư lướt sóng sẽ rất khó vì không biết lúc nào sóng tới, và sóng thường diễn ra trong vài tháng, khi mà sóng lên thì không mua được, mua dễ thì hết sóng mất rồi.
Thế nên nếu muốn đầu tư đất loại này, thì thích chỗ nào mua chỗ đó thôi, và thời nào mua cũng được, check pháp lý cho nó đàng hoàng, và tâm lý phải là dài hạn, mua xong để kệ nó. Nhớ check vị trí cho nó cẩn thận, vì loại đất này rất nhạy cảm với vị trí, hẻm to khác hẻm nhỏ, đường có điện hay không, có cống hay không, thuận lợi về đi lại hay không, dân cư xung quanh thế nào. Nói chung là cái này cực kỳ quan trọng vị trí.
Và loại đất này mình nó tạo ra nó, dân xung quanh tạo ra nó, và nhà nước tạo ra nó. Không bị “Thế lực” nào ảnh hưởng đến giá của nó hết. Vì đây là loại đất sổ đỏ, xây dựng tự do mà. Nên mọi thứ tương đối tự do.
Đất loại 1.2. Đất dự án.
Nghe đến Dự án là thấy có doanh nghiệp đứng sau rồi. Mà doanh nghiệp làm thì phải đi theo nhiều quy chuẩn khắt khe hơn dân làm, vì dù sao doanh nghiệp là thằng có tóc, có uy tín, làm dở là bị “vịn” hoặc bị “bêu” lên ngay.
Nói chung đa số doanh nghiệp làm đều tốt hơn cá nhân làm. Và sự xuất hiện của Doanh nghiệp BĐS là tốt hơn chứ không phải xấu hơn. Nói ra không phải để bênh, vì có lý do hết.
Đất Dự án, như đã nói ở phần 1, thì loại này có sổ hoặc không có sổ. Nếu dự án làm trước khi có quy định không được bán đất nền thì có sổ, tuy nhiên đặc điểm của nó là đất lúc đó thường to lắm, tầm 300-400m2 1 lô lận. Vì hồi xưa đất đai còn rẻ mà, với cả những khu Dự án này hồi đó cũng ở xa. Đã ở xa mà làm nhỏ nữa thì ai ở.
Điều này cho ta thấy chuyện gì, sau khoảng 10 năm mà quan niệm về sản phẩm Bất động sản đã khác đi nhiều. 10 năm trước quan điểm là xa thì phải to, nay sau 10 năm thì thấy nó đang gần rồi, và có cảm tưởng hồi xưa sao làm to quá. NHỚ LƯU Ý ĐIỀU NÀY.
Gần đây cũng có đất Dự án, nhưng không có sổ, bởi vì nhà nước không cấp sổ đất riêng mà chỉ cấp sổ nhà. Vì nhà nước khuyến khích xây nhà chứ không phải tạo ra một khu đô thị bỏ hoang.
Tuy luật là như thế, nhưng Chủ đầu tư có muôn vàn cách lách luật. Tuy nhiên thì đi kèm đó khách hàng phải đồng ý cơ.
– Cách lách luật thứ nhất là Hợp đồng 2 giai đoạn (gọi tạm thế đi). Chủ đầu tư sẽ bán cho khách hàng miếng đất, và gọi đây là Giai đoạn 1, CĐT giao đất cho khách hàng đàng hoàng. Lúc này khách hàng chỉ có cái hợp đồng với CĐT thôi, ngoài ra không có gì khác. Sau này, khi khách hàng muốn xây nhà, thì CĐT sẽ đại diện khách hàng ký hợp đồng với nhà thầu, hoàn công … kiểu như khách hàng đưa tiền cho CĐT làm. Xong xuôi CĐT đứng ra ra sổ cho khách hàng và chuyển tên. Lúc này khách hàng có sổ nhà.
– Cách lách luật nữa là xây móng rồi chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như chung cư vậy. Khách hàng trả cả tiền đất lẫn móng, còn nhà thì sau tính.
Loại đất này trên thị trường không nhiều, và giá thường thấp hơn đất loại 1.1, tuy nhiên không hút khách mấy vì nhìn chung nó có một số thứ không “hay” bằng loại 1.1 như là phải xây nhà theo mẫu, và ngoài ra phụ thuộc vào Chủ đầu tư, thêm điều nữa là không check được pháp lý nào khác ngoài Chủ đầu tư.
Loại đất này thì tin thì chơi, không thì thôi.
Ngoài ra, loại đất này khó để nhờ ngân hàng hỗ trợ, vì theo pháp lý, đất vẫn đang đứng tên Chủ đầu tư, người mua chỉ có hợp đồng, mà thông thường hợp đồng thì nhà nước bảo hộ kém hơn nhiều so với quyền sở hữu (sổ). Hợp đồng thì người mua đâu có đọc hết, cũng ko biết có bị gài gì trong đó không? Ngân hàng hạn chế cho vay loại này.
Thêm một bất lợi của noại nhà này là cần vốn lớn mới chơi được. Nếu cầm khoảng 2 tỷ, bạn khó mà sở hữu được loại đất này trong Sài Gòn.
Sự lên giá của loại đất này thì có thêm 1 đối tượng ảnh hưởng nữa đó chính là Chủ đầu tư.
Hiểu nôm na là vầy. Với loại đất 1.1 thì quản lý tối cao là nhà nước, quản lý tiếp theo là chính bản thân chủ sở hữu. Thế thì nhà nước là vĩ mô rồi, thế nên coi như cái loại đất đó do ta tự do “chơi bời” với nó. Nhưng loại đất này, ở giữa cho thằng Chủ đầu tư chen vô, và giá của miếng đất phụ thuộc vào Chủ đầu tư.
Hạ tầng hư, loại đất 1 thì nhà nước sửa, loại này CĐT sửa.
Ngăn sông cấm chợ hay mở đường, loại này CĐT làm.
Một CĐT tốt thì khi đất tăng giá nhiều hơn CĐT kém.
Bạn sẽ nghe “Đất tao thuộc Dự án An Hạ Riverside của ABC” nào đó. Và cái này nó định danh luôn, tuỳ thuộc vào thương hiệu. CĐT muốn cái gì thì nó ảnh hưởng đến cái đó nhiều.
Ngoài ra, giá của loại này cũng tăng theo thị trường, nhưng tính thanh khoản thì thấp hơn loại 1.1 kia. Và thường tăng đến 1 lúc nào đó thì dừng.
Bạn nào nửa muốn ở, nửa muốn đầu tư thì mua loại này tốt.
Ngoài ra, một số dự án mới, CĐT cho phép trả chậm, không phải trả 1 lần. Cái này gọi là cùng nhau làm. Với loại này thì sẽ phù hợp khi muốn đầu tư ngắn hạn.
Nhưng nói rồi, loại này tính thanh khoản không cao bằng loại 1.1 kia.
Dương Đình Tài
