Có rất nhiều khách hàng khi đi mua đất nền dự án nhưng không nắm được quy trình để làm một dự án là như thế nào? Ngay cả những bạn nhân viên kinh doanh làm lâu năm đôi khi còn mơ hồ. Bài viết này Nhadatnew sẽ chia sẻ cho các anh chị và các bạn sale một cách chi tiết và dễ hiểu nhất về “Quy trình để làm một dự án bất động sản đất nền” hay còn gọi là khu đô thị. Đại khái là sản phẩm cuối cùng là đất nền có sổ hồng (sổ đổ) trong khu dân cư.
PHẦN 1: QUY TRÌNH LÀM DỰ ÁN ĐẤT NỀN (KHU ĐÔ THỊ)
Bước 1: Đầu tiên là phải có đất, một khu đất để làm dự án đất nền.
Với một dự án đất nền thường chủ đầu tư sẽ làm trên đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất). Nếu khu vực đó có quá nhiều đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) thì sẽ ít người làm dự án, vì chi phí đền bù khá cao, sẽ không có lời.
Đất này chủ đầu tư có được thông qua nhiều hình thức.
- Phổ biến nhất là trước đó họ đã mua, thu gom được một số các lô đất liền kề nhau, nếu may mắn (ít nhất 50-70%) sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Được nhà nước giao đất để làm dự án đất nền (khu dân cư)
- Hoặc có thể thông qua hình thức đấu giá, có nghĩa là ở địa phương đó (ví dụ Long Thành – Đồng Nai) có một khu đất 49ha do địa phương đó khai thác. Nay muốn phát triển thành một dự án khu dân cư thì có thể cho một số công ty bất động sản nhảy vào làm, thông qua hình thức bán đấu giá.
Ví dụ thực tế: Ngày 23/8/2019 Công ty Bất động sản Hà An (công ty con của Đất Xanh) đã đấu giá thành công khu đất 92.2ha với mức giá 3.060 tỷ đồng tại xã Long Đức – Long Thành – Đồng Nai. Ngay sau đó Tập đoàn Đất Xanh đã triển khai dự án khu đô thị Gem Sky World và thu hút rất nhiều nhà đầu tư từ Tp.Hồ Chí Minh và Đồng Nai.
Bước 2: Công tác đền bù khá quan trọng khi lập dự án đất nền
Đây có thể coi là bước quan trọng nhất và quyết định sự thành bại của một dự án đất nền trong quy trình làm một dự án bất động sản đất nền. Để giảm thiểu rủi ro thì chủ đầu tư phải thu gom được ít nhất 60-70% diện tích đất ở khu vực muốn làm dự án. Có rất nhiều dự án thất bại vì không đền bù được.
Sau khi đã có đất thì xin chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà nước sẽ làm công tác đền bù dùm, sẽ có ban bồi thường làm công tác thống kê, kê biên, định giá. Lúc này chủ đầu tư sẽ đưa tiền cho ban bồi thường để đền bù.
Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
Muốn làm 1 dự án thì phải xin phép chính quyền ở đây là UBND Quận, Huyện (đối với dự án lớn thì phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu khu vực đó phù hợp với quy hoạch của nhà nước, phù hợp để phát triển một khu dân cư thì sẽ có văn bản “đồng ý cho công ty ABC đầu tư phát triển dự án XYZ…”. Nếu anh chị muốn làm một dự án đất nền tại Phú Mỹ thì phải xin phép UBND Thị xã Phú Mỹ, đối với dự án lớn thì phải xin phép UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng.
Ở bước này chủ đầu tư phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc xin chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng”. Có nghĩa là ở khu đất đó được làm khu dân cư, hay khu thương mại, mật độ xây dựng như thế nào, bao nhiêu đất được phân lô, bao nhiêu đất dành cho tiện ích trường học, chợ, bệnh viên, chiều cao bao nhiêu, điện nước, thoát nước như thế nào.
Khi có phương án đầu tư hạ tầng thì thuê công ty thiết kế mặt bằng, bao gồm: đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước, đèn chiếu sáng,…
Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500.
Sau đó qua UBND Quận, Huyện, nếu họ đồng ý với các phương án đầu tư hạ tầng ở trên thì sẽ “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” => Ra được quyết định 1/500. Đây là một bước khá quan trọng trong quy trình thực hiện dự án bất động sản.
Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha)
Vậy quyết định 1/500 là gì? Cái này đi mua đất dự án khách hàng hay hỏi nhất, dự án đã có 1/500 hay chưa? Nôm na được hiểu là 1 văn bản được UBND Quận Huyện đồng ý cho phép chủ đầu tư làm dự án và đầu tư hạ tầng. Trong đó ghi rõ từng chi tiết về thông tin khu đất, ai là chủ đầu tư, vị trí nằm ở đâu, quy hoạch kiến trúc như thế nào, chia làm bao nhiêu block, chiều cao, khoảng lùi trước, lùi sau, đường xá,….
⇒ Xem thêm bài viết:Quy hoạch 1/500 là gì, quy hoạch 1/2000 và so sánh dễ hiểu nhất.
Ngoài ra, anh chị có thể xem đầy đủ mẫu một văn bản Quy hoạch 1/500 của dự án khu dân cư Tân Đô tại đây.
Bước 6: Xin giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Đối với dự án chúng ta hiểu rằng đây là Giấy phép xây dựng Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải và công trình khác.
Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng
Sau khi có quyết định 1/500 chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạt chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực đó và cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống cống thoát nước, thu gom rác thải.
Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng
Đối với dự án đất nền: Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
Đối với nhà phố: Xong phần thô.
Bước 9: Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô.
Trước khi ra sổ chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Ở bước này chủ đầu tư phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc bao gồm rất nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), tổng hợp lại sổ nào đã chuyển qua đất ở, sổ nào chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế.
Trên đây là 9 bước làm một dự án đất nền khu dân cư cơ bản, trong mỗi bước sẽ còn rất nhiều hạng mục khác nhau. Quy trình thực hiện dự án đôi khi có sự khác nhau giữa các địa phương nên anh chị đang lập dự án vui lòng liên hệ với phòng tài nguyên môi trường tại địa phương mình để được tư vấn và hỗ trợ.
Lưu ý: Có một số dự án chưa hoàn tất hạ tầng, chưa nghiệm thu hạ tầng nhưng chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên được cấp sổ hồng sớm cho từng lô. Tuy nhiên trường hợp này chủ đầu tư chưa chuyển nhượng được cho khách hàng, anh chị để ý phần ghi chú thường ghi: “Công ty chỉ được phép chuyển nhượng sau khi hoàn thành dự án”. – (Hình minh hoạ ở dưới)
PHẦN 2: CHỦ ĐẦU TƯ ĐƯỢC PHÉP BÁN Ở BƯỚC NÀO TRONG QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN.
Theo luật một dự án đất nền đủ điều kiện để bán, thì chủ đầu tư phải có đầy đủ các điều kiện pháp lý sau: (căn cứ Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản).
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
Thật ra bán ở giai đoạn nào là tùy từng chủ đầu tư, lúc đó thì tùy vào cái hợp đồng như thế nào. Có nhiều chủ đầu tư mới đạt được thỏa thuận về đất là đã chạy rumor rồi, lúc này dự án chưa có gì thì làm hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hay trái phiếu này kia nọ. Còn muốn pháp lý chính thức thì phải có sổ hồng riêng, nhưng mà nó xa xôi lắm.
Thường các CĐT có thể chạy rumor khi có quy hoạch 1/500 nộp và gần được duyệt, kết hợp với đất đã mua xong. Lúc này sẽ là hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng hợp tác,… chứ không phải hợp đồng mua bán.
Trên đây là sơ bộ về quy trình làm một dự án đất nền, khi anh chị đi mua đất chỉ cần hỏi sale tiến độ dự án như thế nào, tới bước nào thì đều có văn bản cả. Nếu không show được văn bản ra thì dự án đang mang tên họ “hứa”, và “chờ”.
Sale bảo: anh chị yên tâm, mua đất bên em 5 tháng nữa chắc chắn ra sổ hồng riêng từng nền, mà cái quyết định 1/500 chưa thấy đâu thì anh chị biết là nó nhiêu khê như thế nào!
PHẦN 3: DANH SÁCH PHÁP LÝ CỦA MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Công nhận chủ đầu tư
2. Đăng ký đầu tư Dự án
3. Đền bù – giải tỏa – tái định cư
4. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
5. Nhiệm vụ quy hoạch
6. Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
7. Duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
8. Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
9. Điều chỉnh quy hoạch
10. Công bố quy hoạch
11. Chấp thuận đầu tư
12. Phê duyệt Dự án đầu tư
13. Ký quỹ
14. Chuyển mục đích sử dụng đất
15. Giao đất
16. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
17. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
18. Chuyển nhượng Dự án
19. Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
20. Xin phép san lấp
21. Xin phép xây dựng hạ tầng
22. Nghiệm thu hạ tầng theo tiến dộ Dự án
23. Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
24. Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
25. Xin phép xây dựng
26. Thông báo khởi công
27. Nghiệm thu móng
28. Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
29. Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
30. Đăng ký hợp đồng mẫu
31. Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
32. Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
33. Hoàn công
34. Bàn giao nhà cho người mua
35. Cấp số nhà
36. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở
PHẦN 4: CÁC CHI PHÍ KHI LÀM DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN
Dưới đây là ví dụ một số chi phí cơ bản khi triển khai một dự án bất động sản khu dân cư. Tuỳ mỗi khu vực và mỗi dự án sẽ có mức giá khác nhau.
- Tiền sử dụng đất (ví dụ 5tr/m2, tương ứng với diện tích 100ha, diện tích đất ở chiếm 50% = 2.500 tỷ đồng)
- Chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích
- Chi phí marketing, truyền thông và bán hàng.
- Chi phí lãi vay
- Phí quản lý và chi phí phát sinh khác.
- Ngoài ra phải cộng thêm mức lợi nhuận từ chủ đầu tư.
Chúc anh chị sức khỏe!
Nhadatnew
