1. Đặt vấn đề
Tổng thể hoạt động kinh tế được đặc trưng bởi sự phát triển của các quan hệ thị trường, và vai trò chính trong quá trình này không thể tách rời các dự án đầu tư. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản của Việt Nam đã bùng nổ ở một số phân khúc và khu vực nhất định. Trong một thời gian tới, bất động sản công nghiệp có thể nói là điểm sáng trên thị trường bất động sản.
Bất động sản là một điểm sáng trên thị trường đầu tư
Những yếu tố này là động lực thúc đẩy việc áp dụng rộng rãi các quy trình đầu tư trong lĩnh vực thực, dẫn đến nhu cầu thu hút các nguồn lực từ nước ngoài khác nhau như sinh thái, xã hội, thuế và những yếu tố đầu vào khác. Tuy nhiên, kinh nghiệm của các nước đang phát triển cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài chỉ quan tâm đến những lĩnh vực công nghiệp hấp dẫn nhất và ít rủi ro nhất để thu lợi nhuận.
Một vấn đề khác trong lập kế hoạch dự án đầu tư là việc sử dụng các cơ chế không năng động, tức là khả năng xảy ra các rủi ro khác nhau, trong phân tích hoạt động của dự án. Do đó, phân tích rủi ro và sự không chắc chắn được triển khai trong quá trình phát triển các dự án đầu tư có thể được coi là cốt lõi của nền kinh tế hiệu quả.
2. Quy trình quản trị rủi ro trong dự án đầu tư bất động sản
Quản trị những rủi ro gặp phải khi đầu tư dự án bất động sản có quy trình gồm 4 giai đoạn cơ bản: Nhận dạng rủi ro, đánh giá rủi ro, ứng phó rủi ro, giám sát và kiểm soát rủi ro.
2.1. Nhận dạng rủi ro
Tất cả các yếu tố góp phần gây nên sự không chắc chắn trong các quyết định đầu tư và liên quan đến kết quả tài chính của một dự án đều được coi là rủi ro. Kế hoạch quản lý rủi ro bắt đầu bằng việc xác định các rủi ro tiềm ẩn có thể ảnh hưởng đến dự án. Ở giai đoạn này, điều quan trọng là phải phân biệt giữa nguồn gốc của rủi ro và tác động của nó.
Nhận dạng rủi ro trong dự án đầu tư bất động sản nhằm xác định các loại rủi ro của dự án
Các kỹ thuật được sử dụng bắt đầu với các thủ tục chính thức với các bên liên quan; truy cập, đánh giá thông tin và kiểm tra danh sách thông tin chính thức và không chính thức. Nguồn gốc của những rủi ro này bắt nguồn từ các giai đoạn khác nhau của quá trình phát triển. Theo nghĩa này, có thể xác định hai loại rủi ro chính: rủi ro bên trong (dự án) và rủi ro bên ngoài (chung).
- Xem thêm: Trình tự lập thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án
Tuy nhiên, rủi ro có thể được chia thành các nhóm lớn hơn: Xã hội, Công nghệ, Kinh tế, Môi trường, Chính trị, Pháp lý và Kỹ thuật,…
Trên thực tế, cả phương pháp định lượng và định tính đều được áp dụng khi phân tích rủi ro của dự án đầu tư. Phương pháp định tính bắt đầu với việc xác định rủi ro dự án trong giai đoạn lập kế hoạch và dựa trên nhu cầu thực hiện nghiên cứu sơ bộ để thu thập thông tin trước khi phân tích rủi ro thực tế. Mục tiêu chính của phương pháp này là xác định các loại rủi ro của dự án. Các phương pháp phân tích bao gồm điều tra các nguyên nhân có thể có của rủi ro và các tiêu chí khác nhau dẫn đến sự xuất hiện của rủi ro.
2.2. Đánh giá rủi ro
Sau khi rủi ro được xác định, đánh giá rủi ro được thực hiện để hiểu bản chất của rủi ro, định lượng xác suất và tác động có thể xảy ra. Phần đầu tiên của đánh giá rủi ro bao gồm các kỹ thuật định tính để xác định nguyên nhân và xác suất; rủi ro có khả năng phát sinh ở giai đoạn nào; tác động đến các bộ phận cụ thể và toàn bộ dự án cùng mối tương quan với các rủi ro khác.
Phần thứ hai của đánh giá rủi ro được thực hiện bằng phương pháp định lượng, cung cấp các giá trị số cho các yếu tố rủi ro khác nhau.
Hơn nữa, bản chất của các phương pháp định lượng bao gồm việc đo lường bằng số về tác động của những thay đổi trong các yếu tố của dự án. Do đó, khi sử dụng phương pháp này, việc phân tích rủi ro dự án sẽ dựa trên việc áp dụng các công cụ toán học như thống kê toán học và lý thuyết xác suất.
Đánh giá rủi ro bằng các phương pháp hỗ trợ
Trên thực tế, khi phân tích rủi ro của dự án đầu tư, người ta còn sử dụng các công cụ sau: phương pháp phân tích SWOT, phương pháp đánh giá của chuyên gia, phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu, phương pháp loại suy, phương pháp giá trị tới hạn và các công cụ khác.
2.3. Ứng phó rủi ro
Ứng phó với rủi ro là bước thứ ba của kế hoạch quản lý rủi ro, bao gồm các hành động khác nhau để giải quyết các rủi ro đã được xác định và đánh giá. Những hành động này bao gồm tránh, giảm thiểu rủi ro, chuyển giao và chấp nhận rủi ro.
2.4. Giám sát và kiểm soát rủi ro
Bước cuối cùng của kế hoạch quản lý rủi ro bao gồm việc triển khai thực tế các biện pháp ứng phó rủi ro. Quá trình giám sát bao gồm cập nhật quy trình, xác định các sai lệch tiềm ẩn so với kế hoạch quản lý rủi ro và lập hồ sơ các biện pháp rủi ro liên quan đến việc thực hiện kế hoạch dự phòng.
Một quy trình kiểm soát và giám sát rủi ro tốt cung cấp cho tất cả các bên liên quan của dự án thông tin, để hỗ trợ việc ra quyết định hiệu quả, khi đối mặt với rủi ro và đánh giá khả năng chấp nhận thường xuyên về mức độ rủi ro của dự án.
- Xem thêm: Nguyên tắc giải quyết các thủ tục hành chính
3. Giải pháp quản trị rủi ro dự án đầu tư bất động sản
Các chủ đầu tư thường phải đối mặt với những điều kiện bất lợi khi họ làm việc để phát triển khu đất mà họ sở hữu. Điều này có thể liên quan đến bất kỳ yếu tố rủi ro nào đã được xác định trước đó đối với các quyết định đầu tư phát triển bất động sản. Trên thực tế, luôn có sự đánh đổi giữa tính chặt chẽ và rõ ràng của rủi ro cùng phần lợi nhuận thu được.
Vì sự phát triển bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, bao gồm tất cả các yếu tố để nắm bắt trong một phân tích rủi ro sẽ làm tăng thêm sự phức tạp và khiến những người ra quyết định khó hiểu được toàn bộ quy trình. Ngoài ra, các công ty phát triển bất động sản hoạt động trên thị trường của các đối thủ khác nhau nên việc xác định rủi ro và chiến lược đầu tư cũng phụ thuộc vào các yếu tố khác nhau.
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản như sau:
-
Cải thiện hệ thống tiêu chuẩn đo lường và đánh giá rủi ro kinh tế và công nghệ.
-
Ngoài ra, các mô hình rủi ro định lượng cụ thể, chẳng hạn như DCF, phân tích độ nhạy, mô phỏng Monte Carlo,…., có thể nâng cao nhu cầu sử dụng các công cụ tinh vi để nắm bắt các cơ hội và rủi ro tiềm ẩn trong quá trình phát triển dự án.
-
Tăng cường giám sát và kiểm soát rủi ro.
4. Kết luận
Rủi ro trong các dự án đầu tư bất động sản thường xuyên xảy ra. Vì vậy để sinh lời ổn định từ các dự án đó, các nhà đầu tư cần nghiên cứu, kiểm tra và giám sát cẩn thận. Cụ thể hơn là sử dụng quy trình quản trị rủi ro ở bài viết trên để đảm bảo công tác đầu tư mang lại hiệu quả cao nhất.
Ngoài ra, tại chuyên mục Thông tin quy hoạch của Đất vàng cũng thường xuyên cập nhật những thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác nhất. Truy cập website để cập nhật thông tin mới nhất về quy hoạch chung và tin tức nóng hổi từ thị trường bất động sản toàn quốc.
Đất vàng Việt Nam
Nền tảng tra cứu dữ liệu liên thông Quy hoạch – Dự án – Giá đất
Big Data chính xác, phong phú, minh bạch cho nhà đầu tư và mọi đối tượng khách hàng
Hotline: 0961.85.0990
Email: info@datvangvietnam.net
