[toc]
Thời điểm bán nhà thuận lợi trong năm
Vào mùa Hè
Khi vào Hè thời tiết nắng ráo, nên việc bán nhà sẽ diễn ra thuận lợi hơn, chủ nhà cũng dễ dàng che đi những khuyết điểm mà người mua có thể bắt lỗi nếu xem nhà vào mùa mưa, (ngập úng, tường thấm nước…) hay mùa đông (nhà thiếu ánh sáng tự nhiên, nhiều khe hở đón gió lạnh…).
Tâm lý người Việt mình xưa nay thường chọn xây sửa nhà vào mùa Hè, để tận dụng thời tiết khô ráo và xây sửa xong là kịp đón Tết. Do đó, nhu cầu mua nhà và cả nguồn cung bất động sản trên thị trường thời điểm này đều tăng cao, người bán sẽ có cơ hội tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm năng. Tuy nhiên, cần định giá bán hợp lý để có thể cạnh tranh với nhiều ngôi nhà khác đang được chào bán trên thị trường.
Vào cuối năm dương lịch.
Thị trường bất động sản vào cuối năm thường khá sôi động, rất nhiều sự kiện giới thiệu dự án, mở bán, mua bán nhà đất được diễn ra vào thời điểm này…, giá cả các khu vực xung quanh sẽ tăng giá ăn theo. Đồng thời, lúc này ngân hàng cũng đẩy mạnh việc cho vay vốn với nhiều gói lãi suất ưu đãi để chốt số tín dụng vào cuối năm. Chính vì vậy, chào hàng vào thời điểm này rất phù hợp. Cuối năm dương lịch cũng là lúc mọi người thường muốn có nhà mới để kịp sửa sang đón Tết âm lịch, nên sẽ chốt giao dịch nhanh hơn. Khách hàng thường mua vào tháng 10-12 dương lịch, rồi sửa sang đón tết âm lịch (thường rơi vào tháng 2 dương lịch năm sau).
Thời điểm bán nhà dễ gặp bất lợi trong năm
Vào mùa mưa
Sự bất lợi về thời tiết khiến việc đi lại mua nhà vào mùa mưa bị trắc trở, nhiều người có tâm lý ngại đi xem nhà và mua nhà trong thời điểm này, chưa kể nếu mua nhà xong cần xây sửa sẽ gặp nhiều khó khăn và mất thời gian hơn là mùa khô. Bên cạnh đó, mùa mưa cũng khiến những nhược điểm (nếu có) của ngôi nhà cần bán dễ dàng lộ ra hơn, ví dụ tường bị thấm dột, ẩm mốc, hệ thống thoát nước kém, giao thông khu vực dễ ùn tắc khi trời mưa… Người mua nhà có thể vịn vào những nhược điểm này để hạ giá, thậm chí ép giá bán thấp hơn. Do đó, mùa mưa có thể là thời điểm thuận lợi để khách hàng kiểm tra nhà và mua với giá hời nhưng ngược lại, đây lại là thời điểm khá bất lợi cho người bán.
Lưu ý:
Khi đi xem nhà, bạn cần chú ý đến chân tường của các ngôi nhà trong khu vực mà mình đang quan tâm. Nếu khu vực này thường xuyên bị ngập, chân tường của nhà khu vực này sẽ bị đóng rêu và xuất hiện vết ố. Ngoài ra, bạn cũng cần so sánh độ cao của nền nhà và đường. Nếu nền nhà thấp hơn mặt đường, hoặc khu vực đó có nhiều nền nhà cao thấp khác nhau thì khả năng ngập là rất cao.
Tháng 3 âm lịch (Tiết Thanh minh) và tháng 7 âm lịch (Tháng cô hồn)
Quan niệm xưa Việt Nam cho rằng tháng 3 và tháng 7 âm lịch là hai thời điểm không nên di chuyển nhà cửa. Ngoài ra, tháng 7 âm lịch ở rất nhiều tỉnh thành Việt Nam còn là tháng mưa ngâu. Những cơn mưa kéo dài nhiều ngày liên tiếp sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch mua nhà, hay khởi công xây nhà của gia chủ. Do đó, thị trường giao dịch nhà đất trong 2 thời điểm này thường khá ảm đạm. Nếu có ý định bán nhà, chủ nhà sẽ bị thu hẹp số lượng khách hàng hơn, thậm chí phải tung chiêu khuyến mãi, giảm giá hoặc gia tăng ưu đãi để thu hút khách hàng.
Lưu ý:
Hiện nay, do quy mô thị trường lớn hơn, nên tâm lý e ngại của người dân đã không còn quá nặng nề như trước. Tuy nhiên bên mua vẫn dùng lí do tháng cô hồn này để ép giá người bán. Nếu đã tìm được người mua ưng ý, nhưng khách hàng đó vẫn còn lăn tăn về việc mua nhà trong tháng cô hồn, chủ nhà có thể đề nghị đặt tiền cọc trước, còn việc ký hợp đồng hoặc thanh toán phần còn lại sẽ được tiến hành trong tháng 8 để khách mua yên tâm hơn.
Vào cuối năm âm lịch
Gần tết âm lịch, lượng vốn trong xã hội cần rút về để làm ăn trong dịp tết âm lịch tăng cao. Giới nhà giàu buôn bán hoàn toàn có thể kiếm 10-20% lãi trên số vốn bỏ ra chỉ trong tháng mùa vụ cuối năm, thời điểm cuối năm ai cũng bận rộn nhiều việc, vì thế khách mua cũng không có nhiều thời gian đi xem nhà và thương lượng giá bán…. Do đó họ không có lý do gì để đi gom vốn mua nhà vào thời điểm này, trừ khi quá thích ngôi nhà đó.
Các ngân hàng thường tập trung ưu tiên đẩy mạnh, gom vốn cho vay đối tượng kinh doanh vào thời điểm này hơn là bất động sản. Vì đây là thời điểm có thể dễ dàng tìm được các khách hàng vay kinh doanh hoàn toàn mới, thông qua các khách hàng kinh doanh cũ giới thiệu. Những người thiếu vốn sẽ nhờ đối tác, bạn hàng làm ăn của mình giới thiệu nơi vay vốn. Đây chính là dư địa tăng trưởng về dài hạn trong tương lai của các ngân hàng.
Tết âm lịch mua nhà về cũng không kịp xây sửa để vào ở ngay được. Nếu xây sửa thì tiền công thợ cũng cao hơn ngày thường. Mà đang bận làm ăn thì tâm trí đâu nữa mà xây sửa nhà.
Thời điểm này 1 số sàn, sales bất động sản cũng đóng cửa nghỉ về quê ăn tết sớm, lấy ai tạo thị trường mà bán được giá tốt.
Bài viết cùng chuyên mục nên xem
- Bỏ túi kinh nghiệm mua nhà phố [An toàn] cho người mới
- Các yếu tố quyết định thành công của việc đầu tư bất động sản
- Đầu tư đất Bảo Lộc vì thích nơi đây hay vì lợi nhuận?
Không nên mua nhà vào thời điểm tài chính chưa đủ
Hiện nay có rất nhiều người, đặc biệt là các gia đình trẻ, những người có thu nhập trung bình chọn vay vốn ngân hàng là giải pháp hỗ trợ tài chính để mua nhà. Tuy nhiên, trước khi quyết định vay tiền, các bạn cần phải tự đánh giá tài chính cá nhân và khả năng trả nợ của mình.
Bạn chỉ nên quyết định vay khi khả năng tài chính của mình đảm bảo được việc trả nợ, trong cả trường hợp xấu nhất và có biến động về lãi suất ngân hàng. Theo nhiều chuyên gia tài chính, người mua nhà tuyệt đối không nên vay quá 50% giá trị nhà để tránh phải chịu gánh nặng nợ nần mà làm giảm đi chất lượng sống do áp lực nợ nần. Thực tế cho thấy đã có không ít trường hợp rơi vào “bẫy lãi suất”, phải lao đao vì khoản nợ ngân hàng hàng tháng do liều vay tiền mua nhà khi chưa đủ tài chính.
Vì thế, dù đã có nhà hay ở nhà thuê thì để cân đối và đảm bảo đủ số tiền dành cho sinh hoạt, y tế, đi lại, mua sắm, xã giao, con cái…, gia đình không nên dành quá 30-40% tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở. Công thức này hiện được áp dụng rộng rãi và con số cụ thể sẽ tùy thuộc vào môi trường sống, thói quen sinh hoạt của mỗi gia đình. Đối với người đã có nhà riêng, khoản tiền 30-40% này gồm các chi phí như tiền điện nước, thuế nhà đất, lãi thế chấp, phí bảo trì. Còn nếu bạn còn đang thuê nhà, số tiền này gồm tiền thuê nhà hàng tháng và số tiền dành cho các tiện ích để phục vụ cuộc sống.
Thời điểm nên mua/bán nhà dự án.
Gia Phúc Land – Các dự án nhà ở thường đóng theo tiến độ và có 1 tỷ lệ rất lớn người mua nhà dự án (chung cư, nhà phố, biệt thự) là dân đầu tư và siêu đầu cơ. Tỷ lệ khách hàng đầu tư này cao hơn rất nhiều so với nhà lẻ ở khu dân cư cũ, vì họ không cần phải xuống tiền 1 lần, thu hút được nhiều thành phần xã hội có mức tài chính khác nhau tham gia vào thị trường hơn.
Vì vậy các yếu tố như các đợt thanh toán, pháp lý dự án, chiết khấu cao khi mua sỉ, thanh khoản của thị trường… ảnh hưởng rất lớn đến lượng hàng cần chốt lãi, cần bán ra của giới đầu tư.
Hiển nhiên thời điểm nên mua nhà (gom hàng) tức là không nên bán nhà (xả hàng) và ngược lại.
Điểm mua nhà dự án tối ưu thường nằm ở những thời điểm sau:
- Dự án mới mở bán lần đầu, khi còn là mảnh đất trống không (lúc này là hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc chứ chưa phải hợp đồng mua bán).
- Trước các đợt phải vào thêm tiền của dự án, vì sẽ có 1 số tay đầu tư không đủ tiền để theo dự án hoặc cần chốt lãi/cắt lỗ, cơ cấu lại vốn, chuyển hướng sang dự án khác.
- Trước lúc có hợp đồng mua bán, vì lúc này dự án vẫn còn dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, tính pháp lý yếu hơn. Việc sang nhượng không cần công chứng nên sẽ né được thuế thu nhập cá nhân 2%. Hơn nữa, nếu đã ký hợp đồng mua bán là giới đầu tư phải vào tiền cho đủ 30%, số vốn bỏ ra cao hơn, khi bán còn chịu thuế nên chắc chắn bên bán sẽ bán giá cao hơn.
- Lúc mới có hợp đồng mua bán tức thì: Vì lúc này tuy giá đã tăng vì tính pháp lý đã cao hơn, nhưng có nhiều khách hàng cá nhân chỉ chờ có hợp đồng mua bán mới chịu mua hay các tay đầu tư chốt lãi nên khiến cung hàng lớn. Nếu đợi thêm vài tháng sau khi có hợp đồng mua bán thì lượng cung hàng giá rẻ sẽ ít đi, giá sẽ tăng thêm.
- Trước đợt đóng tiền cuối cùng để nhận nhà (đợt này nặng nhất vì thường phải vào 25-45% tổng giá trị căn nhà), giới đầu tư sẽ bán rẻ hơn để không phải đóng thêm khoản tiền này cho chủ đầu tư. Một số người ban đầu có nhu cầu mua ở thực, nhưng đôi khi đến thời điểm này gặp 1 sự cố nào đó không có tiền đóng tiếp, bị ngộp họ cũng chấp nhận ra giá rẻ hơn.
Điểm bán nhà dự án tối ưu thường nằm ở những thời điểm sau:
- Ngay khi booking 50 – 100 triệu(đối với chung cư) và 200 triệu -1 tỷ (đối với nhà phố, biệt thự), lấy được căn ngon vào ngày lễ mở bán, sang tay lãi ngay vài chục triệu đến vài trăm triệu. Vì lúc này vốn bỏ ra cực ít mà tỷ lệ lãi/vốn quá ít. Dân Sài Gòn hay gọi là “lướt cọc”.
- Sau khi có hợp đồng mua bán được 2-3 tháng, lúc này những khách hàng cần bán ở đợt có hợp đồng mua bán đã bán xong, chỉ còn “ta với nồng nàn”, kể cả có phải vào thêm tiền thì cũng vào tiếp để gồng thêm, vì thường các đợt đóng tiền sau khi có hợp đồng mua bán chỉ tầm 5% giá trị hợp đồng căn nhà dự án.
- Sau khi dự án chung cư cất nóc, lúc này chủ đầu tư thường sẽ đăng báo thông báo, coi như PR-Marketing miễn phí cho chúng ta ra hàng, khách mua ở thật cũng đã biết thông tin nhiều hơn và tự tin xuống tiền mua.
- Sau khi đã đóng hết đợt đóng tiền cuối cùng để nhận nhà, lúc này chỉ còn mấy cụ mua ở thật và những tay đầu tư “mặt dầy đạn bắn không thủng”. Hiển nhiên là sẽ bán được giá cao.
- Đợi hết thêm 8 – 12 tháng và sẽ có sổ đỏ (đối với các chủ đầu tư uy tín). Tất nhiên có sổ đỏ thì phải bán được giá cao hơn. Trong thời gian chờ đợi có sổ này cho thuê kiếm thêm tiền cho thuê.
- Ngoài ra các dự án nhiều tòa, nhiều Block, nhiều khu thì khi chủ đầu tư mở bán tòa mới, block mới, khu mới với giá cao hơn khu cũ mình đã mua cũng là thời điểm thuận lợi để ra hàng. Vì lúc này người mua sẽ thấy giá khu cũ mình đang ôm rẻ hơn khu mới, và chủ đầu tư bán khu mới kiểu gì cũng PR, marketing báo đài, các đội sales về làm thị trường tưng bừng dự án và quanh khu vực đó, điều này giúp chúng ta ra hàng thuận lợi hơn.
Nguồn: Sưu tầm Facebook
Bài viết chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản hiệu quả
