VAY HAY KHÔNG VAY, KHÔNG VAY HAY VAY HÃY NÓI MỘT LỜI
Đối với các nhà đầu tư tài chính, bất động sản…. thì câu hỏi vay hay không vay ngân hàng là một câu tương đối thường gặp, nhưng câu trả lời không bao giờ là dễ dàng. Vay hay không vay ngân hàng? Nếu vay thì nên vay bao nhiêu? Vay ngân hàng nào? Lãi suất ngân hàng nào thấp nhất? Lãi suất thấp nhất có nhất thiết là tốt nhất?
Thật sự thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính, (một từ hoa mỹ cho việc vay để mua bất động sản) đã giúp nhiều người mua được nhà, chạm đến giấc mơ sở hữu của mình sớm hơn, nhiều nhà đầu tư đã gia tăng lợi nhuận lên hàng trăm lần trên vốn sở hữu, nhưng nó cũng là con dao hai lưỡi khiến nhiều gia đình điêu đứng, nhiều người bị mất nhà, nhiều nhà đầu tư phá sản.
Vậy thì khi nào nên vay ngân hàng, khi nào thì không? Phi Na xin phép chia sẻ một số vấn đề cần lưu ý cho những người mua nhà, mua đất Bắc Bình Bình Thuận, những nhà đầu tư nắm để trang bị kiến thức cho mình.
[toc]
Khi nào thì nên vay ngân hàng?
Câu trả lời trước tiên là: BẠN CHỈ NÊN VAY KHI ĐÃ CÓ PHƯƠNG ÁN TRẢ NỢ. Giống trong binh pháp Tôn Tử. mỗi khi vào một trận chiến thì chúng ta cần chuẩn bị đường rút (exit plan), không phải lúc nào cũng suôn sẻ và chúng ta cũng có một chiến thắng vẻ vang.
Vay ngân hàng bao nhiêu là đủ?
Để trả lời câu hỏi này thì trước hết mình cần phải biết thu nhập “THƯỜNG XUYÊN” (chú ý chữ thường xuyên nhé), của gia đình bạn là bao nhiêu một tháng. Và chỉ nên giới hạn tối đa số tiền trả gốc + lãi của cả gia đình (vợ + chồng nếu có), không vượt quá 70% tổng thu nhập thường xuyên. Thu nhập thường xuyên bao gồm lương, phụ cấp, tiền cho thuê nhà, v.v…
Ngoài ra, còn một cách nữa là các bạn cũng nên giữ tổng giá trị các khoản vay hiện hữu của mình không vượt quá 67% tổng giá trị tài sản hiện hữu. Hay nói cách khác là tổng giá trị tài sản phải là 1.5 lần tổng dư nợ vay, tài sản lúc này bao gồm đất đai, nhà cửa, tiền mặt, v.v….
Bài về chủ đề vay ngân hàng mua nhà
- Quy định của ngân hàng về vay mua đất dự án hoặc mua đất của cá nhân
- Chia sẻ của banker cho KH có ý định vay ngân hàng mua nhà đất
Khi nào nên trả nợ vay ngân hàng?
Nên trả nợ càng sớm càng tốt? Đây có lẽ là suy nghĩ của đa phần mọi người, nhất là người Việt Nam. Nhưng trên quan điểm đầu tư thì không nhất thiết phải vậy. Việc đi vay không có tội (hihi), đi vay mà không trả thì mới là có tội.
Vậy thì khi nào nên trả nợ, và thậm chí khi nào nên tăng nợ?
Tất nhiên để trả lời câu hỏi này thì tương đối phức tạp một chút cho những người có nghề, vì chúng tôi phải chạy dòng tiền cho tài sản của bạn để tính toán và đưa ra lời khuyên đúng nhất.
Nhưng có một cách tính tương đối cho các bạn là:
- Chỉ nên trả nợ khi bạn thấy tỷ suất lợi nhuận trên giá trị tài sản (return on asset) của mình bắt đầu giảm, bằng hoặc thấp hơn lãi suất vay. Tổng lợi nhuận sẽ bao gồm lợi nhuận từ tiền cho thuê + lợi nhuận từ tăng giá kì vọng của tài sản. Trong trường hợp này thì càng vay bạn càng …chết. Tốt nhất là nên tìm đường rút từ từ.
- Ngược lại, một khi tỷ suất lợi nhuận trên tài sản vẫn cao hơn lãi suất vay. Như vậy thì đòn bẩy tài chính là có lợi cho bạn. Đòn bẩy càng cao thì lợi nhuận trên vốn (return on equity) càng cao. Đây chính là lí do tại sao một số nhà đầu tư BĐS có thể “bẩy” tỷ suất lợi nhuận của mình lên đến hàng trăm, thậm chí hàng ngàn lần.
Lãi suất vay bao nhiêu là hợp lý?
Dĩ nhiên là càng rẻ càng tốt! Đây cũng là một suy nghĩ chưa đúng của nhiều người đi vay. Vì các tổ chức tài chính chỉ cho các bạn thấy lãi suất công bố, nhưng còn rất nhiều các “lãi suất ẩn” khác mà có thể các bạn chưa lưu ý. Ví dụ, phí bảo hiểm, phí trả nợ trước hạn, v.v… tất cả đều sẽ được thể hiện trên lãi suất thực tế mà người vay cần phải trả. Lãi suất thấp mà tiền bảo hiểm và phí trả nợ trước hạn cao thì cũng không phải là phương án tốt nhất.
Hơn nữa, với những khách hàng vay để đầu tư cần xoay dòng tiền nhanh thì các yếu tố như giải ngân nhanh, lãi phạt thanh toán trước hạn thấp… còn được ưu tiên hơn là ngân hàng có mức lãi suất rẻ. “Lãi suất thấp nhưng phí trả nợ trước hạn cao cũng không phải là phương án tốt”, vì: thông thường phí trả nợ trước hạn chỉ áp dụng trong 5 năm đầu, có thể giảm 50% sau 3 năm. Mặt khác, nếu là vay MUA thì hầu hết sẽ không thể trả vốn trước 5 năm; Còn vay ĐẦU TƯ, còn lời (cao hơn lãi suất vay) thì chưa vội trả bank. Hơn nữa, trong nhiều trường hợp lãi vay cao hơn phí trả nợ trước hạn.
Không những thế, bẫy lãi suất vay còn (có thể) ẩn trong việc tính lãi suất thấp trong 6 tháng/12 tháng đầu, rồi thả nổi với biên độ cộng thêm lên đến 3.5%-4%
Chúc các anh chị đang chuẩn bị mua nhà và các nhà đầu tư sớm chạm đến giấc mơ tài chính vững mạnh của mình.
Nguồn: Phi Na – Facebook
Bất động sản Gia Phúc
Bài viết cùng chủ đề
