Báo cáo về Bất động sản của đơn vị VNDirect gần đây chỉ ra rằng giá đất của các quận ngoại thành tăng khá nhanh trong Quý 2/2021, cá biệt Củ Chi tăng 17.8% so với Quý 1/2021. Có thể số liệu của báo cáo này không chính xác 100%, nhưng nhìn chung nó khẳng định một điều: mua đất ở các nơi xa thường tỷ suất lợi nhuận cao hơn mua đất ở các quận trung tâm. Chúng ta thường nghe thấy sốt đất ở Cần Giờ, Bình Chánh, Phú Quốc, Phan Thiết chứ gần như rất ít khi nghe thấy nói sốt đất ở Quận 1, Quận 3, Quận 5…
Tại sao mua đất ở xa thường có tỷ suất lợi nhuận cao hơn mua đất ở trung tâm?
- Về cơ sở hạ tầng: Do đất ở xa nên hiện tại cơ sở hạ tầng rất kém phát triển, vì vậy khi mở đường, làm đường cao tốc, đường liên tỉnh/liên xã thông thường giá sẽ tăng lên. Trong khi đó các quận trung tâm đường xá đã rất ổn định, khả năng làm thêm đường mới gần như không có.
- Qui hoạch: Ở xa quy hoạch chưa ổn định, do đó khi có quy hoạch bổ xung các nhà máy, khu công nghiệp, trường học, trung tâm thương mại giá sẽ tăng lên, trong khi đó các quận trung tâm đã ổn định nên thường thiếu các yếu tố này.
- Mật độ dân cư: Ở xa nên cư dân hiện tại còn khá vắng, ví dụ mật độ dân số Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Long An… còn rất thấp, trong tương lai dân cư các tỉnh sẽ chuyển về nhiều, dẫn tới nhu cầu về nhà ở tăng lên, làm tăng giá nhà đất. Các quận trung tâm thì ngược lại, hiện nay đất chật người đông, thậm chí còn đang có kế hoạch giãn dân ra ngoại thành hoặc xây dựng các khu đô thị vệ tinh ở các tỉnh lân cận để làm giãn mật độ dân cư.
- Thị trường còn sơ khai: Thị trường bất động sản ở các nơi ở xa còn đang rất sơ khai, số lượng môi giới tập trung nơi đây chắc chắn sẽ không nhiều như ở các quận trung tâm. Tại trung tâm, môi giới chỉ cần chào giá bán chênh nhau 1-2% thôi là đã rất khó, khách mua có thể chốt cọc với môi giới khác, như vậy đủ thấy sự cạnh tranh khốc liệt của môi giới khu trung tâm. Trong khi đó, tại các vùng ven do thông tin thiếu, thị trường chưa phát triển nên nếu có quan hệ tốt với môi giới, đeo bám thị trường tốt, nhiều khi bạn có thể mua được những mảnh đất giá hời tới 20%, thậm chí là hơn nữa.
- Chuyển đổi loại đất: Nếu bạn mua đất nông nghiệp, sau này do quy hoạch thay đổi được lên thổ cư, đất ở nông thôn… thi giá trị của đất tăng lên rất nhiều. Trong khi đó đại đa số đất tại trung tâm đã là đất thổ cư nên không được hưởng sự tăng giá do yếu tố này.
- Bất động sản nghỉ dưỡng: Thu nhập của người dân ngày càng cao, hạ tầng giao thông càng phát triển nên việc đi xa sẽ không còn là vấn đề quá lớn. Hơn nữa, khi càng có nhiều tiền, người dân càng muốn sống trong không gian rộng lớn hơn hoặc nhu cầu về sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng càng lớn. Đây là cơ hội tăng giá cho những bất động sản ở xa.
-
Độ chênh lệch về giá: Mặt bằng giá ở các khu xa còn rất rẻ so với các vùng lân cận gần trung tâm, nằm trong ngưỡng phù hợp để mua tích lũy của số đông người dân. Vì thế, biên độ chênh lệch giá giữa 2 vùng càng lớn thì biên độ tăng giá của vùng xa sẽ càng nhiều.
Do vậy, nhiều khi nhà đầu tư mua được nhà mặt tiền của một quận trung tâm, sở hữu nó nghe rất oai, nhưng thực ra về mặt sinh lời thua xa một người sở hữu vài mẫu đất ở xa. Nhà phố, shophouse ở trung tâm cho thuê lợi nhuận chỉ được khoảng 2-3%, bản thân giá cũng đã rất cao rồi, hơn 100tr/m2, do vậy một năm tăng khoảng 5-10% là đã mừng rồi. Trong khi đó nhiều khi đất nông nghiệp, hoặc thổ cư ở xa không hiếm trường hợp tăng 30%/năm, thậm chí hơn nữa. Do vậy, nhiều khi một nhà đầu tư đi xe hơi xịn, có shophouse mặt phố cho thuê, trông có vẻ oai, nhưng chưa chắc bằng một nhà đầu tư trông giống phèn phèn, suốt ngày lọ mọ xem đất ở các vùng hẻo lánh.
Ai cũng muốn được mua đáy bán đỉnh, đất ở xa được cái giá đáy, thêm vài cú hích về chính sách hoặc cơ sở hạ tầng thì nhảy giá gấp mấy lần là chuyện thường. 1 triệu/m2 tăng lên 2 triệu/m2 là 100% rồi, hoàn toàn khác đất trung tâm 100 triệu/m2 tăng lên 120 triệu/m2, chỉ 20% thôi đã là rất khó.
Nếu nói vậy thì tất cả các nhà đầu tư chỉ nên tập trung vào đất nền? Cũng không hẳn thế, vì lợi nhuận càng cao thì rủi ro đi kèm sẽ càng lớn.
Xem thêm chuyên mục đầu tư bất động sản:
- Có nên mua bất động sản xa thành phố, lý do tại sao?
- Đầu tư bất động sản công nghiệp thắng chắc cần chú ý gì?
- Ngày này năm ngoái xuống tiền mua đất Phú Mỹ thì ngon
Những rủi ro khi đầu tư đất nền ở xa.
- Nếu bạn mua đất theo sóng, khi thấy mọi người đang bàn tán về một nơi nào đó đất đang lên rất nhanh, nếu không cẩn thận bạn sẽ mua vào lúc đỉnh sóng, giá cao chót vót và phải ôm hàng đợi vài năm nữa có sóng mới thoát được hàng và sinh lời.
- Mua nhà đất ở xa khó hơn nhiều nhà đất trung tâm trong việc: check qui hoạch, giấy tay, kiểm tra tình trạng tranh chấp… Do quy hoạch chưa rõ ràng, có thể về sau chỗ đất bạn mua sẽ bị lấy làm đường, làm dự án… dẫn tới khả năng sinh lời rất thấp thậm chí có khả năng bị lỗ.
- Nếu bất động sản đóng băng trên diện rộng, khả năng đất nền ở xa sẽ giảm giá nhiều hơn đất trung tâm. Đất trung tâm kiểu gì vẫn có thể sử dụng được, cho thuê… còn đất ở xa thì phải để trống và chờ đợi tới khi thị trường ấm lại để ra hàng.
Do vậy, mặc dù khả năng sinh lời tốt, nhưng mua đất ở xa không phải giành cho tay mơ, amateur mà giành cho các bạn hiểu sâu hơn về thị trường nhà đất của khu vực đó, có mối quan hệ với môi giới + chính quyền (nói chung là thổ địa của khu vực), vốn lớn hơn… Với những ai mới tập tành đầu tư bất động sản, muốn đầu tư ở xa, tốt nhất là về quê mình đầu tư (có mối quan hệ, hiểu biết sẵn), hoặc đầu tư theo một ai chuyên nghiệp mà mình có thể tin tưởng được.
Đầu tư đất nền có lợi nhuận lớn hơn nhưng luôn đi kèm với rủi ro. Tuy nhiên nếu bạn dành thời gian, công sức nghiên cứu về thị trường này, để hiểu biết thị trường hơn, tạo ra những mối quan hệ tin cậy, có thể bạn sẽ nếm trái ngọt từ những khoản đầu tư dạng đánh bắt xa bờ này.
Nguồn: Thái Hòa
Nhà đất Gia Phúc
Bài viết liên quan chuyên mục đầu tư
