Hôm nay mình xin viết vài dòng để giải thích về việc vay ngân hàng (NH) để mua đất nền dự án của công ty và vay để mua đất nền của cá nhân. Các tình huống được đặt ra như sau:
Bài toán đặt ra khi vay ngân hàng mua đất nền dự án
Trường hợp 1: Muốn mua đất nền của một cty bất động sản nào đó, mình cần phải liên hệ bank để cho vay như thế nào? Tối đa được bao nhiêu % giá trị đất? Được vay tối đa bao nhiêu năm? Hồ sơ pháp lý và thủ tục như thế nào?
Trường hợp 2: Mình mua đất của cá nhân khác bán thì sẽ như thế nào? và cùng các câu hỏi như trường hợp 1 bên trên.
Để trả lời cho những câu hỏi trên, đầu tiên mình sẽ làm rõ một số khái niệm của ngân hàng như sau:
- Nhà/ đất dự án: Là căn hộ chung cư; nhà phố liền kề; biệt thự; shophouse; đất nền; officetel; condotel; mặt bằng diện tích thương mại đã bàn giao/ chưa bàn giao và chưa có Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Nhà/ đất: Là nhà, đất đã có GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc căn hộ/biệt thự nghĩ dưỡng/lô thương mại/lô văn phòng thuộc các dự án bất động sản (BĐS) đã có GCN quyền sở hữu.
Như vậy, điểm khác biệt lớn nhất giữa nhà/đất và nhà/đất dự án là có GCN và chưa có GCN, đây là mấu chốt rất quan trọng khi bạn mang tài sản của bạn đi thế chấp tại NH. Để dễ hình dung, mình sẽ liệt kê các mục đích vay đi kèm với việc thế chấp tài sản tại NH như sau:
- Mua BĐS chưa có GCN và dùng chính BĐS đó làm TSBĐ.
- Mua BĐS có GCN và dùng chính BĐS đó làm TSBĐ;
- Mua BĐS có GCN và thế chấp BĐS có GCN khác làm TSBĐ;
- Mua BĐS chưa có GCN và thế chấp BĐS có GCN làm TSBĐ;
Câu trả lời cho các trường hợp vay tiền mua nhà đất đầu tư
Với ba trường hợp sau, gần như bạn sẽ dễ dàng vay tại tất cả các NH. Tuy nhiên ở trường hợp đầu tiên thì đòi hỏi phải có sự liên kết giữa ngân hàng và chủ đầu tư (CĐT), từ đó cho thấy đối với NH, thì việc bạn mua và/hoặc thế chấp BĐS của công ty hay của cá nhân không quan trọng bằng việc BĐS đó có GCN hay chưa có GCN. Do vậy, mình xin phép điều chỉnh câu hỏi thành
Tình huống 1: Mua BĐS chưa có GCN
Tình huống 2: Mua BĐS đã có GCN thì sẽ phù hợp với chính sách của NH hơn.
Bài viết về vay ngân hàng đầu tư nhà đất
- Khi nào thì nên vay ngân hàng mua nhà? Những điều cần chú ý
- Các bước vay ngân hàng thế chấp sổ hổng lô đất để đầu tư BĐS
- Chia sẻ của banker cho KH có ý định vay ngân hàng mua nhà đất
- Ngân hàng Vietcombank cho vay 70% mua đất Nam Hà Bình Thuận
Tiếp theo mình sẽ giải thích tình huống thứ nhất “Mua BĐS chưa có GCN”. Đối với những trường hợp muốn vay NH để mua nhà/đất dự án, thì việc đầu tiên bạn cần làm là tìm hiểu xem hiện tại đang có những NH nào liên kết với CĐT để hỗ trợ cho vay dự án đó, bạn có thể tìm kiếm thông tin này thông qua nhân viên môi giới BĐS/nhân viên của CĐT/website dự án mà bạn đang muốn mua. Ưu điểm của việc tìm kiếm NH thông qua nhân viên môi giới BĐS là các thủ tục sẽ nhanh, gọn, chính xác do phần lớn các môi giới BĐS đều có những mối quan hệ mật thiết với nhân viên tín dụng, tuy nhiên khuyết điểm của việc này là người mua ít có sự lựa chọn các dịch vụ NH, từ đó khó có thể chủ động trong việc đưa ra các quyết định. Còn đối với việc tìm kiếm thông tin NH thông qua website thì sẽ giúp bạn có nhiều sự lựa chọn hơn, tuy nhiên sẽ mất thêm một khoảng thời gian nhất định cho việc xử lý hồ sơ chứng từ.
Sau khi tìm được NH, việc tiếp theo các nhà đầu tư BĐS nên làm là liên hệ với nhân viên tín dụng để hỏi thăm đối với dự án đó thì có thể vay tối đa được bao nhiêu tiền? Thời gian vay tối đa là bao nhiêu năm? Có được ân hạn gốc hay không? Cần chuẩn bị những hồ sơ gì để gửi cho NH để thẩm định sơ bộ? v.v… Thông thường đối với BĐS dự án thì sẽ vay được từ 40 – 60% giá trị Hợp đồng mua bán (HĐMB) hoặc được vay từ 45 – 75% giá trị định giá của NH tùy theo từng sản phẩm khác nhau. Thời gian vay từ 10 đến 20 năm tùy theo từng dự án và sản phẩm khác nhau, cá biệt có một số dự án có thời gian vay lên đến 35 năm, còn ân hạn thì tùy theo từng chính sách của NH sẽ không cho ân hạn gốc hoặc ân hạn gốc từ 1 đến 3 năm.
Về hồ sơ chứng từ thì muôn hình vạn trạng, tùy theo số tiền vay, dự án, NH, nguồn lực của bạn mà NH sẽ có những yêu cầu bổ sung hồ sơ khác nhau. Túm gọn lại là khi mua BĐS dự án thì bạn nên liên hệ trực tiếp với NH để hiểu rõ mình cần làm gì và sẽ được gì, trường hợp bạn cảm thấy không vừa lòng với chính sách của NH đó thì đổi qua NH khác, nếu vẫn chưa vừa ý thì lại tiếp tục đổi NH, cứ đổi cho đến khi thỏa mãn điều kiện của bạn thì thôi. Còn nếu như dự án đó chỉ có một NH tài trợ vốn cho người mua mà bạn không thích NH đó thì một là bạn mua bằng vốn tự có, hai là đổi dự án khác, kaka…
Đối với tình huống thứ hai thì quá dễ rồi, như mình đã trình bày phần trên, ngoại trừ trường hợp đầu tiên, ba trường hợp còn lại thì gần như tất cả các NH đều chấp nhận cho vay, trừ trường hợp BĐS của bạn không đáp ứng đủ điều kiện để NH nhận làm TSBĐ. Chính vì do được nhiều NH chấp nhận cho vay nên việc tìm kiếm NH phù hợp sẽ dễ dàng cho bạn hơn rất nhiều so với việc tìm kiếm NH của tình huống thứ nhất. Bạn cứ liên hệ với những NH nào bạn cảm thấy thích, sau đó cũng vẫn hỏi thăm những câu hỏi y như trên để bạn tổng hợp và lựa chọn ngân hàng phù hợp với bạn nhất. Mình xin gợi ý một số câu hỏi chính cần lưu ý như sau:
- BĐS này có thỏa điều kiện nhận làm TSĐB của NH hay không? Phí định giá là bao nhiêu?
- Thẩm quyền phê duyệt như thế nào?
- Thời gian xử lý hồ sơ sau khi bạn cung cấp đầy đủ các chứng từ là bao lâu?
- Các gói lãi suất ưu đãi hiện nay là như thế nào? Các điều kiện đi kèm để được hưởng lãi suất ưu đãi là gì? Sau thời gian ưu đãi cộng biên độ bao nhiêu %? Ước tính sau thời gian ưu đãi thì lãi suất là bao nhiêu?
- Phí phạt trả nợ trước hạn tính như thế nào?
- Sau đó bạn nên gửi CMND/CCCD/Hộ chiếu, Hộ khẩu, Đăng ký kết hôn/Xác nhận độc thân cho nhân viên tín dụng để kiểm tra về mặt pháp lý và thông tin lịch sử tín dụng của bạn có đáp ứng điều kiện vay tiền của NH hay không. Lưu ý chỉ gửi cho một NH để hỏi thông tin, trường hợp nếu như nhân viên tín dụng trả lời bạn không đủ điều kiện vay thì phải làm rõ lý do, tuyệt đối không gửi cho nhiều NH kiểm tra thông tin của bạn, như vậy sẽ ảnh hưởng không tốt cho hồ sơ của bạn về sau.
Tác giả: Nguyễn Việt Hưng – Cộng Đồng Bất Động Sản
Gia Phúc Land
Bài viết cùng chuyên mục đầu tư BĐS
