Trong quá trình mua bán nhà đất, chúng ta thường hay nghe nhiều về các từ như: đặt cọc, công chứng, sang tên… thế nhưng, bạn đã từng nghe qua về lướt cọc chưa? Vậy lướt cọc là gì? Cần chú ý gì để lướt cọc ít rủi ro
Lướt cọc là một trường hợp phổ biến hay gặp thị trường nóng sốt. Lướt cọc chỉ dành cho những nhà đầu tư thật sự am hiểu bản chất của giao dịch, kiến thức pháp lý sâu rộng. Đây không phải là sân chơi cho anh chị nhà đầu tư mới. Vấn đề là không đúng cũng không sai mà là sự phù hợp. Lợi nhuận thường đi kèm với rủi ro. Hy vọng các nhà đầu tư luôn có những quyết định đúng trong mọi sự lựa chọn.
Đầu tư lướt cọc hay còn gọi là mua bán lướt cọc là gì?
Lướt cọc là hình thức đầu tư bất động sản trong ngắn hạn, bên mua chỉ đặt cọc 1 phần giá trị của lô đất cho người sở hữu tài sản đó (chủ đất), trong hợp đồng cọc có điều khoản “Bên mua có quyền chỉ định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Sau đó họ tìm người mua khác để bán lại bất động sản đó với giá cao hơn để kiếm lời trong một khoảng thời gian ngắn (trong thời gian từ đặt cọc cho đến khi ra công chứng).
Ví dụ cụ thể về cách lướt cọc đất:
Nhà đầu tư mua lô đất với giá 5 tỷ, yêu cầu tiền cọc là 1 tỷ và sau 30 ngày ra công chứng thanh toán nốt 4 tỷ còn lại. Lần 1 vào tiền sẽ ký hợp đồng đặt cọc; lần 2 sẽ ký hợp đồng mua bán + công chứng và thanh toán đủ số tiền còn lại của lô đất.
Trong vào 30 ngày đó nhà đầu tư có thể tìm kiếm khách hàng (người mua lại) và bán sang tay lại với giá cao hơn ví dụ 5 tỷ 500 hoặc “kê” thêm giá lên 6 tỷ tùy theo thị trường.
Như vậy với thương vụ lướt cọc BĐS trên, lợi nhuận trong 1 tháng của nhà đầu tư đó có thể lên đến 1 tỷ (100%). Một mức lợi nhuận khủng khiếp. Bạn hoàn toàn có thể x2, x3 số tiền của mình trong thời gian cực ngắn có thể sau 1 đêm với những thị trường sốt nóng. Bỏ 100 triệu cọc ngay hôm sau đã có thêm 200 hoặc 300 triệu.
Bẻ cọc là gì?
Bẻ cọc trong bất động sản là hành vi chỉ người đã đặt cọc rồi nhưng không tiếp tục thực hiện những điều đã ghi trong hợp đồng đặt cọc mà quay sang đòi lại tiền cọc của chủ nhà
Sang cọc là gì?
Nói nôm na sang cọc là chỉ người A đã đặt cọc để mua nhà đất, nhưng vì 1 lý do nào đó người A không tiếp tục hợp đồng đã đặt cọc, mà để 1 người bất kỳ B tiếp tục thực hiện nghĩa vụ và quyền lợi trong hợp đồng cọc. Trong hợp đồng cọc phải thể hiện rõ bên A được quyền sang cọc; hoặc phải được sự đồng ý của bên bán trước khi tiến hành sang cọc nhà đất.
Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư nhà đất
- Đi xem nhà cần hỏi những gì? Kinh nghiệm cho người đi mua nhà lần đầu
- Chia sẻ những kinh nghiệm thực tế khi đặt cọc mua nhà đất
- Các mẹo cần biết để được đền bù suất tái định cư tốt nhất
- Có nên mua đất khu dân cư Nam Hà Bình Thuận? Đất sổ sẵn trong cụm công nghiệp 180 ha
Rủi ro của việc đầu tư lướt cọc là gì?
Nếu không bán được sang tay được trong 30 ngày thì buộc nhà đầu tư phải vào tiền lần 2, nếu không có số vốn đủ để vào nhà đầu tư hoàn toàn có thể bị mất khoản tiền đã đặt cọc trước đó. Đây là lý do khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng “ngộp” cọc hay gãy cọc do không thể vào thêm tiền.
Để tham gia cuộc chơi đầy rủi ro này bạn phải biết mình có gì. Chứ đừng nhìn thấy lợi nhuận khi “cọc lướt” để tham gia vào thị trường ngay. Hãy nhìn vào rủi ro khi tham gia và nếu kiểm soát được rủi ro lướt cọc đó thì mới nên tham gia lướt cọc.
Lướt cọc như thế nào khi thị trường BĐS đang sốt và những lưu ý
Với những khách hàng đi mua đất, khi biết được lô đất đó là lướt cọc thì thường dè chừng và không thoải mái khi giao dịch, và tỷ lệ bị rớt deal cũng cao hơn, lướt cọc thường được xem là ca khó trong giao dịch BĐS. Những lúc tthị trường đang nóng sốt thì mua bán lướt cọc rất ư là phổ biến ở thị trường Cam Lâm, Ninh Hòa, 1 lô đất đẹp được mua đi bán lại 3-5 lần trên 1 ngày là bình thường.
Lướt cọc là một thương vụ đầu tư rủi ro cao, lý do là bạn mua đi bán lại tài sản đó với người không phải là chủ sở hữu của tài sản mà là nhà đầu cơ trước bạn. Hợp đồng không ra công chứng nó chỉ là hợp đồng mua bán cọc với nhau. Hầu như người mua sau phải tuân theo luật chơi của người bán yêu cầu. Tuy nhiên vẫn được ưu thế về giá tốt thấp hơn so với giá thị trường.
Do các giao dịch lướt cọc nhà đất thường là hợp đồng cọc tay cho nhanh khi thị trường đang sốt, theo kinh nghiệm của mình khi giao dịch mua bán lô đất lướt cọc cần lưu ý những vấn đề sau:
- Số tiền đặt cọc lướt không nên quá ít, tối thiểu 100 – 300 triệu tùy giá trị BĐS, nếu đặt cọc ít chủ đất có thể bẻ cọc để bán cho người khác khi thị trường tăng nóng.
- Số tiền bạn nhận cọc khi bán cho người khác không lớn hơn số tiền bạn đã đặt cọc trước đó để tránh phải đền cọc khi bị bẻ cọc.
- Bạn phải chụp lại hợp đồng đặt cọc trước đó.
- Xin phép được xem, chụp lại sổ đỏ lô đất gốc nếu có.
- Chụp lại chứng minh nhân dân của người chủ lô đất đứng tên trên sổ, trên hợp đồng đặt cọc, để đảm bảo lô đất mình đang giao dịch là chính chủ đứng ra bán. Đồng thời chụp lại thông tin cá nhân của người đang sang cọc với bạn.
- Hợp đồng lướt cọc của bạn phải có điều khoản như được bán chênh; thời gian ra công chứng là bao lâu; được chỉ định người khác ký hợp đồng mua bán khi ra công chứng sang tên… Số tiền đặt cọc bằng 1 số tiền mà hợp đồng đặt cọc trước hoặc tùy vào sự thỏa thuận. Nếu 1 trong 2 không thực hiện đúng cam kết sẽ bị phạt đền cọc 1 hay 5 lần hay 1 đền 10 mang tính chất răng đe, để hạn chế bẻ cọc khi giá tăng mạnh. Thật sự luật chỉ áp dụng 1 đền 1 mà thôi.
- Kiểm tra lại thông tin người mua và người bán thật kỹ. Chuyển tiền và ký tên, người làm chứng, lăn tay. Và các điều khoản bổ sung cũng cần lăn tay. Để tránh tự ý bổ sung thêm thông tin, đảm bảo tính xác thực, hạn chế những rủi ro có thể.
3 yếu tố quyết định sự thành công của lướt cọc mua đất
Thời điểm nào vào tham gia lướt cọc
Khi bắt đầu tư BĐS bắt buộc phải dành thời gian nghiên cứu trên các báo, các diễn đàn đầu tư, kết bạn với những người cũng có nhu cầu đầu tư BĐS. Khi đó bạn sẽ có nhiều thông tin để biết nơi nào đang sốt và có giao dịch sôi động…Khi nghe bất cứ thông tin nào, bạn nên đi trực tiếp vào thị trường thực tế để kiểm tra độ chính xác của thông tin. Nếu thật sự đang sốt bạn vào tiền luôn, thời điểm này giá sẽ còn rẻ. Đây gọi là nhận định thị trường.
Dựa trên hệ quy chiếu cụ thể là giá ban đầu và giá tiềm năng để đánh giá được sự đắt rẻ của lô đất. Khai thác xem trước khi có dự án quy hoạch, hay thông tin làm đất sốt lên thì khu vực này giá bao nhiêu. Thời điểm bạn đang khảo sát giá thế nào? Sau đó đánh giá xem với thông tin quy hoạch đó thành sự thật thì giá có thể ở mức nào?
Sau khi nhận định thị trường ổn, có khả năng sinh lời tốt, bạn hãy nhanh chóng chốt cọc. Bởi những thị trường tốt thông tin lan truyền rất nhanh, giá sẽ tăng theo ngày. Đặc biệt đối với những ai đầu tư lướt cọc BĐS thì phải mua nhanh ra hàng nhanh, tránh trở thành nhà đất ngộp cọc cho những nhà đầu tư khác kiếm lợi nhuận.
Ngoài ra, cần chú ý đến khả năng thanh khoản của thị trường như thế nào, xem NĐT có đổ về đây đầu tư không? Giao dịch thực tế là bao nhiêu?… Đặc biệt, nếu đi khảo sát mà thị trường có quá nhiều bảng treo bán đất. Đồng thời có nhiều cò mồi đổ xô tranh nhau bán, thì có thể thị trường ở đây đã gần đạt đỉnh, rủi ro cao và ngộp cọc sẽ tăng lên.
Cần bao nhiêu tiền vốn để tham gia lướt cọc.
Thật ra, lướt cọc cũng chỉ là đặt cọc 1 phần giá trị của BĐS và bán sang tay ngay, vì vậy chỉ cần có đủ số tiền đặt cọc là đã tham gia được rồi. Nếu có vốn nhàn rỗi và không quá bận tâm việc cọc lần 1 không bán lại được sẽ phải cọc lần 2 lần 3 và chuyển từ đầu tư lướt cọc sang đầu tư nắm giữ. Thì đây cũng là điều tốt, bởi rất ít rủi ro do đất chắc chắn sẽ lên giá trong dài hạn.
Đối với những ai vay tiền để cọc, đặc biệt vay để cọc lần 2, lần 3… các bạn nên cân nhắc. Bởi hiện tại lãi ngân hàng thấp, nhưng nếu tương lai lãi ngân hàng tăng lên liệu mình có có gồng nổi không?.
Tình trạng pháp lý của BĐS đặt cọc
Chú ý xem đất phân lô tách thửa thế nào, thổ cư ra sao,…Nếu không nắm chắc về pháp lý, thủ tục giao dịch đặt cọc, nhà đầu tư nên tìm người am hiểu để hỗ trợ. Trước khi mua đất nên lên các sở tài nguyên, phòng tài nguyên để kiêm tra quy hoạch trước. Một trong những yếu tố không thanh khoản được là do lô đất lướt cọc bị dính pháp lý, không kiểm tra kỹ thông tin trước khi đặt cọc.
Trên đây là 3 yếu tố cho một thương vụ đầu tư lướt cọc thành công, tuy nhiên cũng còn phụ thuộc nhiều yếu tố như bạn có thể liên kết với môi giới nào, hệ thống bán hàng nào để ra hàng nhanh hoặc nhập hàng rẻ. Chúc bạn sẽ có thương vụ lướt cọc thành công!
“Lướt cọc” thường là trò chơi mạo hiểm yêu thích của các nhà đầu tư bất động sản. Thế nhưng, lâu lâu đánh bạc cho vui lấy cảm giác mạnh thôi. Chứ đánh miết, cảm giác mạnh quá cẩn thận toang nhé.
Tất nhiên những câu chuyện lướt cọc và kiếm lợi nhuận cao luôn có sức hút khủng khiếp, cũng không thể phủ nhận 1 thương vụ lướt thành công có thể kiếm được gấp vài lần cọc. Nhưng thay vì tham lam, liều lĩnh tìm kiếm vài vụ cọc lướt và ôm nhiều rủi ro thì tại sao không tìm tìm kiếm những bất động sản tiềm năng tăng giá tốt để nắm giữ dài hạn mà ít rủi ro hơn?
Nguồn: FB Trưởng Vũ
Nhà đất Gia Phúc
