Thuờng khách hàng đi mua đất đầu tư lần đầu tiên do chưa có kinh nghiệm nên thường gặp một vài thắc mắc, nếu không cẩn thận còn có thể bị lừa. Để giải đáp một số lo lắng thường gặp của những anh chị, bằng những kinh nghiệm thực tế, Gia Phúc Land xin chia sẻ về những câu hỏi mà nhiều người còn thắc mắc.
Trong phần chia sẻ này chúng tôi sử dụng cả khái niệm “chuyển nhượng đất/nhận chuyển nhượng đất/ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo luật đất đai 2013 và các từ “mua đất/ bán đất/ sổ” thường được dùng ngoài thực tế.
[toc]
Làm sao biết vị trí ngoài thực tế là đúng vị trí lô đất trên sồ hồng?
Nếu khách hàng mua nhà thì việc xác định vị trí nhà khá đơn giản, vì đa phần trên giấy chứng nhận sẽ có số nhà, tên đường… cụ thể, thế nhưng nếu mua đất thì có 2 cách dể xác định đúng vị trí lô đất ngoài thực tế:
- Cách 1: dựa vào ngoại cảnh thực tế (cụ thể là đường giao thông và hình dáng lô đất để xác định).
- Cách 2: dùng ứng dụng chuyển hệ VN2000 để xác định chính xác vị trí.
Để tải ứng dụng này về điện thoại thì vào CH Play và gõ key word “chuyển hệ tọa độ VN2000 sang WGS84”. Đây là ứng dụng giúp chuyển hệ tọa độ VN2000 (đang được dùng để xây dựng bản đồ địa chính tại Việt Nam hiện tại) sang hệ tọa độ WGS84 của Mỹ để xác định được vị trí trên Google Map.
Sau khi đã cài đặt ứng dụng, mở ra nhập thông tin tọa độ trên giấy chứng nhận vào phần mềm như sau:
- Tọa độ Y nhập ở textbox bên phải đầu tiên;
- Tọa độ X nhập ở textbox bên phải thứ 2.
Bấm nút ->WGS84-LL và sau đó bấm tiếp chức năng “Mở Google Map tại vị trí Lat-Long-…”, Google Map sẽ cắm ghim xác định vị trí chính xác của thửa đất. Có thể sử dụng chức năng “Lưu địa điểm” của Google Map để lưu lại tất cả vị trí các lô đất cần xác định. Khi đến vị trí ngoài thực tế mở lại địa điểm đã lưu để kiểm tra lại thông tin.
Ngoài ra, hiện nay trên thị trường có trang web Remaps.vn sử dụng rất thuận tiện, khách mua bất động sản có thể nhập tọa độ như trên; hoặc nhập số tờ số thửa; hoặc có dùng tính năng chụp hình sồ hồng trang có tọa độ góc ranh và chọn quét hình ảnh sẽ ra được đúng vị trí lô đất luôn, ứng dụng rất thuận tiện cho người mới và được sale bán đất nền sử dụng khi tư vấn khách.
Hợp đồng đặt cọc không công chứng thì có đảm bảo tính pháp lý không?
Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng cọc sẽ tương tự như công chứng chuyển nhượng. Bên người bán cần các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận bản gốc hoặc sao y;
- CMND/ thẻ căn cước và hộ khẩu bản gốc;
- Giấy xác định tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận độc thân hoặc giấy chứng nhận kết hôn);
- Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp vợ/ chồng vắng mặt.
Ngoài ra, khi công chứng cọc sẽ mất một khoản phí cho bên công chứng. Hơn nữa, nếu giao dịch không thành công thì 2 bên mua và bán cùng phải lên phòng công chứng làm văn bản hủy công chứng cọc thì sản phẩm bất động sản đó mới tiếp tục được giao dịch với người khác. Do đó, hiện nay hầu hết các giao dịch bất động sản đều dùng hợp đồng cọc viết tay.
Chính vì sự phức tạp này nên ngoài thực tế khách hàng thường chọn phương án tự hai bên ký hợp đồng cọc kèm theo người làm chứng. Trong luật dân sự 2005 không bắt buộc hợp đồng cọc phải công chứng chuyển nhượng nên các bản hợp đồng ký tay như thế này “mặc nhiên” sẽ được coi có giá trị pháp lý bất động sản.
Việc lựa chọn công chứng cọc hay không công chứng cọc sẽ còn tùy thuộc vào số tiền đặt cọc. Trong trường hợp số tiền đặt cọc lớn thì khách hàng nên chọn phương án công chứng đặt cọc cho chắc chắn.
Bất động sản cần mua đang thế chấp trong ngân hàng thì làm sao để giao dịch?
Nếu sản phầm bất động sản đó đang thế chấp tại ngân hàng thì tùy thuộc vào người mua có cần vay ngân hàng để thanh toán cho bất động sản đó không mà có hướng giải quyết khác nhau. Cụ thể được chia làm 2 trường hợp sau:
Trường hợp người mua không vay ngân hàng
Trong trường hợp người bán không đủ tài chính để xóa thế chấp ngân hàng trước khi công chứng chuyển nhượng, người mua sẽ có 2 phương án lựa chọn:
Phương án 1: Để cho người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng
Trường hợp này người mua hỗ trợ người bán bằng cách đặt cọc số tiền đúng bằng với số tiền người bán còn đang nợ ngân hàng. Vì số tiền đặt cọc này khá lớn nên sẽ tiến hành đặt cọc ngoài phòng công chứng cho chắc chắn.
Thủ tục để xóa thế chấp trong thời gian tối đa là 3 ngày làm việc sẽ hoàn tất. Sau khi bên bán đã cầm được sổ hồng nhà đất, lúc đó 2 bên sẽ hẹn thời gian đi công chứng chuyển nhượng.
Phương án 2: Thực hiện thủ tục xóa thể chấp trong cùng một ngày với ngày công chứng chuyển nhượng
Trường hợp này người bán sẽ hẹn trước với ngân hàng thời gian công chứng. Đến ngày công chứng hai bên cùng nhau ra ngân hàng. Bên mua sẽ giao một số tiền cho bên bán đủ để giải chấp. Hai bên sẽ cùng ký vào biên nhận nhận tiền để xác thực việc giao nhận.
Khi đó ngân hàng sẽ trao cho bên bán 2 biên bản Xác nhận giải chấp và giấy chứng nhận bản gốc. Hai bên sẽ về lại phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng.
Trường hợp này thời gian từ ngày công chứng đến ngày nhận sổ sẽ kéo dài thêm 3 ngày. Thời gian 3 ngày này chính là thời gian thực hiện xóa thế chấp trước khi làm thủ tục cập nhật tên người mua lên giấy chứng nhận.
Trường hợp người mua vay ngân hàng
Trước khi thực hiện đặt cọc, người mua thỏa thuận điều khoản xử lý tiền cọc trong trường hợp không vay được ngân hàng với người bán.
Sau đó, người mua sẽ tiến hành gửi hồ sơ vay để ngân hàng thẩm định. Hồ sơ gồm có:
- CMND, Hộ khẩu, Đăng ký kết hôn của 2 vợ chồng hoặc giấy xác nhận độc thân (sao y)
- Hợp đồng đặt cọc mua nhà (bản photo)
- Hợp đồng lao động (photo), sao kê lương hoặc xác nhận lương Công ty, phiếu lương 03 tháng gần nhất (bản chính) của 02 vợ chồng.
- Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập khác như: giấy đăng ký kinh doanh, cho thuê nhà, đất, xe,… (nếu có)
- Sổ nhà đất thế chấp (photo) nếu có.
Khi có thông báo cho vay người mua sẽ đặt cọc thêm tiền để người bán lấy sổ từ ngân hàng ra. Trình tự tiếp theo tương tự phương án 1 của người mua không vay ngân hàng.
Bài viết hay cùng chuyên mục
- Săn nhà ngộp, đất ngộp có dễ không? Phải làm sao?
- Các mẹo cần biết để được đền bù suất tái định cư tốt nhất
- Cách nhận biết sốt đất và phân tích các chu kỳ của con sóng BĐS
- Đầu tư đất gần khu công nghiệp cần chú ý những gì?
- Tại sao đất ở ổn định lâu dài lại còn có ghi thời hạn sử dụng?
Giá mua bán thực tế khác với giá ghi trên hợp đồng công chứng thì làm sao để tránh rủi ro?
Thật ra, điều này rất bình thường vì hầu hết các giao dịch ngoài thực tế chỉ ghi theo mức giá nhà nước để giảm thuế thu nhập cá nhân phải đóng, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân hiện tại như sau:
Thuế TNCN = 2% x Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng khi bán đất
Ngoài ra, nếu người mua cần ghi đúng giá trị lô đất để chứng minh tài chính khi đi nước ngoài. Thì sẽ xử lý bằng cách lập một hợp đồng công chứng ghi đúng giá trị lô đất sau đó hủy hợp đồng công chứng này đi và lập lại bộ hợp đồng khác ghi theo giá nhà nước. Người mua giữ lại được bộ hợp đồng ghi theo giá chuyển nhượng thực tế. Giao dịch này cần trả 2 lần phí công chứng.
Tuy nhiên, giao dịch ghi giá công chứng thấp hơn thực tế tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua lẫn người bán. Thực tế, cũng có không ít trường hợp phát sinh mâu thuẫn phải ra tòa xử lý, thì các thỏa thuận tay ban đầu giữa các bên xem như không có tác dụng vì khi đó chỉ ghi nhận giá bán đất đã được công chứng, chứng thực trên hợp đồng. Lúc đó, người bán sẽ có nguy cơ mất số tiền trắng số tiền chênh lệch giữa giá bán thực tế và giá ghi trên hợp đồng công chứng.
Khi ra công chứng đã thanh toán hết tiền cho người bán thì cần làm gì để đảm bảo an toàn cho người mua?
Rủi ro lớn nhất khi đã công chứng chuyển nhượng xong là người bán báo mất giấy chứng nhận và làm hồ sơ đăng ký cấp lại giấy chứng nhận mới. Thủ tục này sẽ mất khoảng 50 ngày trong khi đó thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng chỉ mất tối đa 25 ngày. Do vậy trường hợp này sẽ rất hiếm để xảy ra. Tuy nhiên, hầu hết sau khi công chứg xong thì người bán phải giao toàn bộ hồ sơ nhà đất cho bên mua; cụ thể người mua sẽ giữ lại 3 hồ sơ:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
- Bản vẽ hiện trạng (bản gốc)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên bán (bản gốc).
Đưa cho bên dịch vụ các giấy tờ cần thiết để đi khai thuế và đóng thuế gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên mua (bản gốc).
- Giấy chứng nhận (photo công chứng)
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Hợp đồng ủy quyền cho bên dịch vụ đi làm hồ sơ.
Trong khoảng thời gian 5-7 ngày làm việc, bên dịch vụ sẽ hoàn tất việc đóng thuế. Sau đó người mua sẽ mang giấy chứng nhận bản chính lên nộp hồ sơ cùng với bên dịch vụ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện và nhận giấy hẹn nhận sổ về.
Tôi muốn làm sổ hồng mới thay vì cập nhật ở trang 3-4 có được không?
Trước khi thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại TPHCM thì việc cấp đổi sổ mới hoặc cập nhật lên sổ cũ là tùy thuộc vào nhu cầu của người dân.
Tuy nhiên về sau này vì có sự thay đổi về phân quyền quản lý và cũng để tiết kiệm phôi giấy chứng nhận thành phố có chủ trương cập nhật biến động đất đai lên sổ cũ, khi nào không còn đủ chỗ trống để cập nhật thông tin mới tiến hành cấp đổi sổ mới.
Nguồn: Jen Dao – Review Bất Động Sản
Bài viết cùng chuyên mục
